Организация - участник долевого строительства передала в июле 2009 г. имущественные права на жилые помещения другой фирме за 120 000 000 руб., ранее приобретенные за 100 000 000 руб. В каком порядке определяется налоговая база по НДС и заполняется счет-фактура при осуществлении указанной операции с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 26.05.2009 N 451 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г. N 914"?

Ответ: В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав. Об этом говорится в п. 3 ст. 155 НК РФ.

При передаче имущественных прав в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 155 НК РФ, момент определения налоговой базы по НДС определяется как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).

В силу п. 3 ст. 168 НК РФ при передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней считая со дня их передачи.

Состав показателей счета-фактуры отражается в Приложении N 1 к Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по НДС, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914 (далее - Правила).

Постановлением Правительства РФ от 26.05.2009 N 451 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г. N 914", вступившим в силу с 9 июня 2009 г., внесены изменения в указанные Правила, в том числе в Состав показателей счета-фактуры.

В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 155 НК РФ, в графе 5 счета-фактуры указывается налоговая база, определенная в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ. В графе 8 отражается сумма НДС, предъявляемая покупателю переданных имущественных прав при их реализации, определяемая исходя из применяемых налоговых ставок. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 155 НК РФ, в этой графе указывается сумма НДС, определяемая в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ к налоговой базе, указанной в графе 5 счета-фактуры. В графе 9 отражается стоимость переданных имущественных прав с учетом суммы НДС.

Таким образом, операции по передаче организацией - участником долевого строительства имущественных прав на жилые помещения признаются объектом налогообложения по НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. При этом обложению НДС по налоговой ставке 18/118% подлежит разница между стоимостью, по которой организация - участник долевого строительства (правообладатель) передает имущественные права на жилые помещения другой фирме (правоприобретателю) с учетом НДС, и расходами правообладателя, связанными с приобретением этих прав. Это подтверждается нормами п. 3 ст. 155 и п. 4 ст. 164 НК РФ. При этом момент определения налоговой базы по НДС возникает на день передачи права требования на указанные жилые помещения (п. 8 ст. 167 НК РФ).

В случае приобретения организацией имущественных прав на жилые помещения по цене 100 000 000 руб. и их реализации по цене 120 000 000 руб. налоговая база по НДС составит 20 000 000 руб. (120 000 000 - 100 000 000), а сумма НДС - 3 050 847 руб. (20 000 000 x 18 / 118%).

С вступлением в силу изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 26.05.2009 N 451 в Правила, устанавливается особый порядок заполнения графы 5 "Стоимость товаров (работ, услуг), имущественных прав, всего без налога", в частности, при передаче имущественных прав на жилые помещения. В ней указывается налоговая база, определенная в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, т. е. 20 000 000 руб. В графе 7 указывается налоговая ставка 18/118%, в графе 8 - сумма НДС, предъявляемая фирме - правоприобретателю имущественных прав, т. е. 3 050 847 руб. В графе 9 счета-фактуры отражается стоимость всего количества переданных имущественных прав с учетом суммы НДС, т. е. 20 000 000 руб. (та же сумма, что и в графе 5).

До вступления Постановления Правительства РФ от 26.05.2009 N 451 в силу в графе 5 указывалась стоимость переданных имущественных прав без НДС, т. е. 116 949 153 руб. (120 000 000 - 3 050 847).

Е. Н.Юрова

Референт государственной

гражданской службы РФ

2 класса

03.08.2009