Между органом исполнительной власти субъекта РФ (арендодателем) и организацией (арендатором) был заключен договор от 21.11.2007 на аренду нежилых помещений, расположенных в субъекте РФ, на срок до 30.11.2010. Арендатор в установленном порядке с согласия арендодателя сдал в субаренду часть данного помещения организации, являющейся субъектом малого предпринимательства, о чем был заключен договор от 28.11.2008. Между субарендатором и арендатором подписаны протоколы-соглашения о переуступке права аренды по договору от 21.11.0007 на указанную часть нежилого помещения. В адрес арендодателя субарендатором были направлены письма с просьбой заключить договор аренды указанной части нежилого помещения с субарендатором. Нормативным правовым актом субъекта РФ не установлена обязанность первоначального арендодателя заключить договор аренды с субарендатором, являющимся субъектом малого предпринимательства, в подобных ситуациях. Вправе ли субарендатор (субъект малого предпринимательства) в указанной ситуации требовать от первоначального арендодателя заключить договор аренды с ним?

Ответ: На основании п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В указанной ситуации сделка перенайма, в соответствии с положениями ст. 615 ГК РФ, арендатором и субарендатором не заключалась.

ГК РФ не установлена обязанность первоначального арендодателя заключить договор аренды с субарендатором (в том числе являющимся субъектом малого предпринимательства) в случаях, когда между арендодателем (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органом местного самоуправления) и арендатором заключен договор аренды нежилого помещения, а арендатор сдал данное помещение в субаренду и переуступил право аренды субарендатору.

Не устанавливает подобных норм и Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который регулирует другие отношения - отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) субъектами малого и среднего предпринимательства признаются хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными Законом N 209-ФЗ, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

1) для юридических лиц - суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять процентов (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать двадцать пять процентов;

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

а) от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних предприятий;

б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 4.1 ст. 18 Закона N 209-ФЗ порядок и условия предоставления в аренду (в том числе льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся социально значимыми видами деятельности) включенного в перечни государственного и муниципального имущества устанавливаются соответственно нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Таким образом, субарендатор (субъект малого предпринимательства) в указанной ситуации требовать от первоначального арендодателя заключить договор аренды с ним не вправе.

Правомерность подобных выводов может подтверждаться и ситуацией, рассмотренной ФАС Московского округа в Постановлении от 27.07.2004 N КГ-А40/6062-04. Суд с учетом анализа положений ГК РФ, Федерального закона от 14.06.1995 N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 88-ФЗ), положений нормативных правовых актов субъекта РФ пришел к выводу, что законодательство не содержит норм, на основании которых у арендодателя возникает обязательство по заключению с субарендатором - субъектом малого предпринимательства договора на аренду площади, предоставленной арендатору, с исключением ее из договора с арендатором. Следует отметить, что Закон N 88-ФЗ утратил силу в связи с вступлением в силу с 01.01.2008 Закона N 209-ФЗ, однако выводы суда могут быть применены при урегулировании указанной ситуации с учетом норм действующего законодательства, приведенных выше.

Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

При этом в ч. 3 ст. 53 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что до установления порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а аукционы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Следовательно, заключение договора аренды между указанным субарендатором и арендодателем (органом исполнительной власти субъекта РФ) в рассматриваемой ситуации путем акцепта арендодателем письма субарендатора невозможно в принципе, поскольку должен быть соблюден установленный Законом N 135-ФЗ порядок.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

21.07.2009