На совещании комитета по управлению имуществом муниципального образования в устной форме принято решение о предоставлении организации в аренду земельного участка. Является ли данное решение предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ?

Ответ: Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 2 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как установлено абз. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Статьей 29 Земельного кодекса РФ закреплено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Исходя из изложенного предварительный договор заключается между сторонами, которые обязуются в будущем заключить основной договор. Если хотя бы одной из сторон предварительного договора аренды является юридическое лицо, то договор должен быть заключен в письменном виде.

Таким образом, в описанной ситуации нельзя признать решение комитета по управлению имуществом муниципального образования предварительным договором на основании ст. 429 ГК РФ. Данные выводы подтверждаются судебной практикой.

Так, в Постановлении от 14.03.2005 N КГ-А40/893-05 ФАС Московского округа указал, что решение, принятое на совещании комитета по управлению имуществом, не может служить основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

21.07.2009