Между гражданином и организацией заключен договор долевого участия в строительстве. По условиям данного договора гражданину предоставлена беспроцентная рассрочка оплаты стоимости квартиры. Возникает ли в данном случае материальная выгода, с которой в силу пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ необходимо уплатить НДФЛ?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

При этом согласно пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является, в частности, материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей, за исключением материальной выгоды, полученной в связи с операциями с банковскими картами в течение беспроцентного периода, установленного в договоре о предоставлении банковской карты, и материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в случае, если налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

В указанном случае налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

Определение налоговой базы при получении дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах при получении заемных (кредитных) средств, исчисление, удержание и перечисление налога осуществляются налоговым агентом в порядке, установленном НК РФ (пп. 1 п. 2 ст. 212 НК РФ).

Вместе с тем по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)).

Согласно п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ цена является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве.

При этом в силу п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Пункт 3 данной статьи устанавливает, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Необходимо отметить, что Минфин России в Письме от 28.06.2005 N 03-04-11/138 указал, что при реализации долей в квартирах сотрудникам организации в рассрочку предусмотренной пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций, не возникает, если продажа указанных долей в рассрочку оформляется договором купли-продажи.

Очевидно, что сделанные в данном Письме выводы применимы в ситуации, когда гражданин оплачивает в рассрочку квартиру не только по договору купли-продажи, но и по договору долевого участия в строительстве.

Аналогичная точка зрения высказывается в судебной практике. Так, ФАС Центрального округа указал, что в силу пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ материальная выгода у физического лица возникает только в случаях передачи ему в заем денежных средств или иных вещей.

Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

При этом договор займа является реальной сделкой, поэтому считается заключенным с момента передачи денег в той сумме, которую заимодавец предоставил заемщику. Нормы о договоре займа неприменимы к договорам по передаче индивидуально-определенных вещей, даже если в указанных договорах предусмотрено условие о рассрочке платежа (Постановления ФАС Центрального округа от 31.07.2008 N А62-813/2008, от 14.11.2008 N А62-2389/2008).

Учитывая изложенное, в случае предоставления гражданину беспроцентной рассрочки оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве материальная выгода, с которой в силу пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ необходимо уплатить НДФЛ, не возникает.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

20.07.2009