Между индивидуальным предпринимателем (арендатором) и организацией (арендодателем) заключен договор аренды недвижимого имущества. Условиями договора предусмотрена возможность его расторжения по инициативе любой из сторон с обязательным уведомлением о намерении расторгнуть договор другой стороны договора не менее чем за два месяца до даты расторжения договора

Индивидуальный предприниматель направил 10.02.2013 в адрес организации заказным письмом с уведомлением о вручении уведомление о расторжении договора аренды с 30.04.2013.

Подлежит ли расторжению с 30.04.2013 в судебном порядке по инициативе предпринимателя договор аренды в случае, когда индивидуальный предприниматель не получил почтового уведомления о вручении организации-арендодателю уведомления о расторжении договора по вине почтовой организации, работник которой допустил утерю почтового уведомления о вручении уведомления о расторжении договора представителю организации-арендодателя, а организация-арендодатель отрицает получение уведомления о расторжении договора аренды?

Ответ: В случае если условиями заключенного договора аренды предусмотрена возможность его расторжения по инициативе любой из сторон с обязательным уведомлением о намерении расторгнуть договор другой стороны договора не менее чем за два месяца до даты расторжения договора, неполучение инициатором расторжения договора направленного другой стороне уведомления о расторжении договора свидетельствует об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При утере по вине почтовой организации почтового уведомления о вручении уведомления о расторжении договора аренды организации-арендодателю, представитель которой отрицает получение уведомления о расторжении договора аренды, у индивидуального предпринимателя как у истца по делу не будет в наличии надлежащих доказательств, на которые он ссылается как на основание своих требований.

Обоснование: Общие положения об аренде содержатся в параграфе 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статья 610 ГК РФ предусматривает, что договор аренды может быть заключен на срок, определенный договором (п. 1). В случае когда срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2), при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя или арендатора регулируется ст. ст. 619 и 620 ГК РФ соответственно. Указанные статьи ГК РФ, помимо определенных оснований расторжения договора аренды, предусматривают возможность установления договором аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодатели или арендатора.

Так как положения заключенного между сторонами договора предусматривали возможность его расторжения по инициативе любой из сторон с обязательным уведомлением о намерении расторгнуть договор другой стороны договора не менее чем за два месяца до даты расторжения договора, необходимым условием для расторжения договора по этому основанию будет получение соответствующего уведомления другой стороной.

Президиум ВАС РФ в п. 30 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", рассматривая схожий вопрос, отметил, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела (ч. 1 ст. 64 АПК РФ).

Часть 2 ст. 64 АПК РФ предусматривает, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу положений ст. 68 АПК РФ факт получения ответчиком претензионного письма должен подтверждаться определенными средствами доказывания (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по делу N А39-4535/2012).

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 30.10.2012 по делу N А19-672/2012 отметил, что отсутствуют основания для расторжения договора при отсутствии в материалах дела доказательств получения направленного одной стороной арендных отношений (истцом) уведомления о расторжении в адрес другой стороны (ответчика), учитывая, что ответчик факт получения указанного письма от истца отрицает.

Таким образом, если одна сторона направляет другой стороне уведомление о расторжении договора, а вторая сторона отрицает получение такого уведомления, у первой стороны в отсутствие доказательств получения уведомления второй стороной не имеется правовых оснований требовать расторжения договора в судебном порядке, а следовательно, договор аренды не подлежит расторжению с 30.04.2013 в судебном порядке по инициативе предпринимателя.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

11.12.2013