Организацией и администрацией муниципального образования подписан договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок 11 месяцев. Правомерно ли включение в данный договор условия, согласно которому арендатор, желающий по окончании срока аренды продлить ее действие на неопределенный либо какой-либо определенный срок, обязан согласовать данное продление с уполномоченным органом муниципального образования в области отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, не позднее чем за 20 дней до окончания срока действия договора путем направления соответствующего предложения?

Ответ: В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ установлено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 21.06.2007 N Ф04-3728/2007(35088-А45-29), исходя из анализа положений ст. ст. 3, 621 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ, пришел к выводу, что данными нормами не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать заявление о продлении срока договора аренды земельного участка с комиссией, утвержденной главой администрации муниципального образования, либо с иными органами местного самоуправления. В связи с этим суд удовлетворил требования прокурора о признании недействующим положения нормативного акта муниципального образования, устанавливающего порядок такого согласования.

Отметим, что в рассматриваемом судом случае подобное условие было установлено не в гражданско-правовом договоре.

В то же время следует учитывать, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ закреплено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

С учетом данных норм и поскольку законодательством не установлен запрет на включение в договор условия, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, желающий по окончании срока аренды продлить ее действие на неопределенный либо какой-либо определенный срок, обязан согласовать данное продление с уполномоченным органом муниципального образования, включение данного условия в договор аренды правомерно и соответствует, в частности, ст. 621 ГК РФ.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

15.07.2009