Между ООО (арендатором) и ЗАО (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения сроком с 01.04.2008 до 31.03.2009. Подлежит ли такой договор государственной регистрации? В случае если подлежит, может ли ООО в отсутствие государственной регистрации договора учесть в расходах при исчислении налога на прибыль суммы арендных платежей?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 указано, что, так как нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Из п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Следовательно, рассматриваемый договор подлежит государственной регистрации.

УФНС России по г. Москве в Письме от 18.02.2008 N 20-12/015152.2, ссылаясь в качестве основания на Письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, отмечает, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ.

В арбитражной практике высказывается противоположное мнение, согласно которому отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей не может повлиять на право включения в расходы таких затрат (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007, 07.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389, ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 по делу N А05-12472/2006-1).

Таким образом, в рассматриваемом случае договор подлежит государственной регистрации, без которой он не является заключенным. Согласно позиции контролирующих органов арендные платежи, произведенные по подобным договорам аренды, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть учтены в расходах при исчислении налога на прибыль. Однако, учитывая арбитражную практику, у налогоплательщика имеется шанс отстоять в суде противоположную позицию.

Р. Ю.Ермаков

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

07.07.2009