Между администрацией муниципального образования и организацией (не является субъектом малого и среднего предпринимательства) был заключен договор аренды земельного участка со сроком действия 5 лет. Договором предусмотрено право арендатора на возобновление договора аренды земли по истечении срока его действия при согласии арендодателя. До истечения срока действия договора организация обратилась с заявлением о продлении договора аренды. Арендодатель соответствующим письмом уведомил организацию об отказе заключить договор на новый срок в связи с использованием данного земельного участка для муниципальных нужд и просил в установленный договором аренды срок возвратить арендуемый земельный участок. Арендатор полагает, что данным отказом нарушено его преимущественное право на заключение нового договора. Правомерна ли такая точка зрения арендатора?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Учитывая данную норму, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Из данных положений следует, что сдача имущества в аренду является правом собственника, но не обязанностью.

Судебная практика исходит из того, что понуждение к заключению договора может иметь место только в случае обязанности одной из сторон заключить такой договор, при этом гражданское законодательство не содержит требования к арендодателю заключить договор в обязательном порядке (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 04.05.2005 N Ф04-2628/2005(11008-А46-9), ФАС Дальневосточного округа от 14.11.2007 N Ф03-А24/07-1/4789, от 16.01.2007, 09.01.2007 N Ф03-А51/06-1/5111).

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 10.01.2008 N Ф04-45/2008(424-А27-17) отметил, что законодательством не предусмотрено обязательное заключение договора аренды по требованию одной из сторон, за исключением требований ст. 445 ГК РФ.

Таким образом, указанная точка зрения арендатора неправомерна.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

03.07.2009