В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения об определенной в результате государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ
Впоследствии результаты государственной кадастровой оценки указанного участка были оспорены организацией, собирающейся его приобрести, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением комиссии установлена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Позже между данной организацией (покупателем) и уполномоченным органом субъекта РФ (продавцом) был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка.
На момент заключения договора сведения о стоимости земельного участка, установленной решением комиссии, еще не были внесены в государственный кадастр согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании каких сведений о кадастровой стоимости должна определяться цена участка в договоре - содержащихся в кадастре недвижимости на момент заключения договора или определенных решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости?
Ответ: Цена земельного участка в договоре должна быть определена на основании сведений о его кадастровой стоимости, определенных в результате государственной кадастровой оценки и содержащихся в государственном кадастре на момент заключения договора, несмотря на то что на момент заключения договора сведения о стоимости земельного участка были изменены решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но еще не были внесены в государственный кадастр согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Обоснование: На основании п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Согласно п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
В силу п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельных участков, указанных в п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу ст. 24.12 Закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
На основании ст. 24.15 Закона N 135-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного ст. 24.21 Закона N 135-ФЗ.
В силу ст. 24.17 Закона N 135-ФЗ в течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.
В течение пяти дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии с п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету недвижимого имущества, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
На основании ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ в течение 10 рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
В силу ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В рассматриваемой ситуации результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности организации, которая намерена приобрести земельный участок по договору купли-продажи, следовательно, она вправе была их оспорить.
В данном случае сведения о стоимости земельного участка, определенной по итогам рассмотрения спора об определении указанной стоимости, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не были внесены в государственный кадастр недвижимости.
Однако до заключения договора результаты государственной кадастровой оценки указанного участка были оспорены организацией-покупателем в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением комиссии была установлена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Для решения вопроса о том, на основании каких сведений о кадастровой стоимости - содержащихся в кадастре недвижимости на момент заключения договора или определенных решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - должна быть определена цена земельного участка в договоре купли-продажи, обратимся к примерам из судебной практики.
Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2013 N А46-31026/2012 указано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Кроме того, суд разъясняет, что сведения о кадастровой стоимости признаются измененными с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, в том числе по результатам проведения государственной кадастровой оценки или рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В данной ситуации результаты государственной кадастровой оценки указанного участка хотя и были оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но не были внесены на момент заключения договора купли-продажи в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка нельзя признать измененными.
Поэтому цена земельного участка в договоре должна быть определена на основании сведений о его кадастровой стоимости, определенных в результате государственной кадастровой оценки и содержащихся в государственном кадастре на момент заключения договора.
А. А.Шелякова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
05.12.2013