Имеет ли право собственник объекта незавершенного строительства приватизировать земельный участок, занятый этим объектом?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительное право на приватизацию земельных участков согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Пунктом 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства. Данная позиция подтверждается Письмом Минэкономразвития России от 02.06.2008 N Д08-1593 и судебной практикой (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 13.05.2008 N А72-8219/07-4/398, ФАС Дальневосточного округа от 27.02.2009 N Ф03-588/2009, от 12.12.2008 N Ф03-5502/2008).

Однако по этому вопросу существует и другая точка зрения.

Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления земельного участка в собственность только под объектами недвижимости, введенными в эксплуатацию. Для предоставления земельного участка в собственность по основаниям данной статьи существенным является установление не только нахождения на нем принадлежащего заявителю недвижимого имущества, но и того, что земельный участок необходим для использования этого объекта и используется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства согласно разрешенному использованию земельного участка.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

Таким образом, находящийся на земельном участке не завершенный строительством объект не относится к тем объектам, собственники которых имеют право на приватизацию земельных участков на основании ст. 36 ЗК РФ. Указанной позиции придерживаются не только суды округов (см., например, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2008 N Ф04-4794/2008(9361-А03-9), ФАС Поволжского округа от 11.02.2009 N А72-3323/2008, от 23.12.2008 N А49-4436/2008), но и ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08).

Принимая во внимание мнение Минэкономразвития России и противоречивую арбитражную практику, наличие права на приватизацию земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, собственнику объекта незавершенного строительства придется доказывать в суде.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

28.04.2009