Индивидуальный предприниматель, применяя УСН (объект "доходы"), сдавал в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. После истечения срока договора аренды помещение было продано. Может ли индивидуальный предприниматель при получении дохода от продажи недвижимого имущества воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, указанным в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ?

Ответ: Воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, возможно при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. Однако в рассматриваемой ситуации налогоплательщик применяет упрощенную систему, в связи с чем применение иного налогового режима может быть спорным в связи со следующим.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения предусматривает в том числе его освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

На основании вышеуказанных норм доходы от систематической сдачи в аренду нежилого помещения, принадлежащего индивидуальному предпринимателю на праве собственности, включались им в налогооблагаемую базу при исчислении единого налога в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Если налогоплательщик - индивидуальный предприниматель сдавал в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, то и продажа этого помещения может рассматриваться как продажа имущества, используемого в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Следовательно, доход подлежит налогообложению единым налогом в соответствии с гл. 26.2 НК РФ.

Аналогичное мнение выражено в Письмах Минфина России от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140 и УФНС России по г. Москве от 24.06.2008 N 28-10/059256. Доходы, полученные налогоплательщиком - индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему, от продажи имущества, используемого в процессе осуществления предпринимательской деятельности, учитываются в составе доходов в целях исчисления налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Данная позиция подтверждается и судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2008 N Ф04-792/2008(225-А03-19)).

Более того, ВАС РФ в 2007 г. подтвердил позицию судов, что реализованное нежилое здание, которое использовалось в целях извлечения прибыли от предпринимательской деятельности - сдачи в аренду нежилых помещений, подлежит включению в объект обложения единым налогом в соответствии со ст. 346.15 НК РФ (Определение ВАС РФ от 26.04.2007 N 4911/07).

Таким образом, применение имущественного налогового вычета, установленного гл. 23 НК РФ, может быть признано неправомерным.

Однако наряду с вышесказанным существует иное мнение по вопросу налогообложения дохода, полученного индивидуальным предпринимателем от продажи данного нежилого помещения.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся в том числе доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ.

Согласно п. 1 ст. 224 НК операция по реализации нежилого помещения облагается по ставке 13%. При этом для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Таким образом, налогоплательщик при продаже нежилого помещения, находящегося у него на праве собственности, вправе применить имущественный налоговый вычет в порядке ст. 220 НК РФ.

По мнению УФНС России по г. Москве, изложенному в Письме от 08.09.2008 N 28-10/085811@, если индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, прекратил использовать собственное нежилое помещение в предпринимательской деятельности и продал его, то доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, не учитываются для целей исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы. Данный доход подлежит налогообложению по правилам гл. 23 НК РФ с применением ставки налога 13%.

Минфин России в Письме от 11.01.2009 N 03-04-05-01/2 указал, что индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, только в том случае, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности.

Таким образом, обложение налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от реализации нежилого помещения, возможно, если:

1) договор купли-продажи заключался от имени физического лица, без указания статуса индивидуального предпринимателя;

2) продажа нежилых помещений не носит систематического характера (разовая сделка);

3) расходы, связанные с приобретением нежилого помещения, не учитывались при исчислении единого налога по упрощенной системе налогообложения.

На основании изложенного можно сделать вывод о возможности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при соблюдении вышеперечисленных условий. Однако не исключено, что правомерность такой позиции, скорее всего, придется доказывать в судебном порядке.

Е. О.Просветова

ЗАО "ТЛС-ГРУП"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

27.04.2009