Применение мер оперативного воздействия при нарушении арендных обязательств
(Карпов М. С.) ("Юридическая литература", 2002) Текст документаПРИМЕНЕНИЕ МЕР ОПЕРАТИВНОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ ПРИ НАРУШЕНИИ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
М. С. КАРПОВ
М. С. Карпов, магистр частного права, аспирант Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.
Дела Арбитражного суда г. Москвы N А40-13861/99-9-197 и N 65-1
I. Акционерное общество закрытого типа "Пироп Лтд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы (дело N А40-13861/99-9-197) с иском к акционерному обществу закрытого типа "Победа" о признании недействительным последнего абзаца п. 2.2.2 договора на отпуск и потребление электрической энергии за плату и принуждении ответчика исполнить обязательство по отпуску электроэнергии. АОЗТ "Пироп Лтд" арендовало у АОЗТ "Победа" помещение площадью 1000 кв. м на основании договора аренды. В соответствии с договором арендная плата включала в себя стоимость коммунальных услуг. Количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии определялись отдельным договором. Такой договор стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату. В договоре стороны предусмотрели, что арендодатель (АОЗТ "Победа") вправе прекратить отпуск электроэнергии арендатору (АОЗТ "Пироп Лтд") полностью или частично за задержку оплаты аренды помещения в течение более двух кварталов подряд с уведомлением об этом арендатора письменно за один месяц до отключения. Арендодатель воспользовался указанным правом и отключил электроэнергию в арендуемом помещении из-за наличия у АОЗТ "Пироп Лтд" одновременно задолженности по арендной плате за два квартала и по оплате электроэнергии. Уплатив долги и считая изложенное выше положение договора, явившееся правовым основанием для отключения электроэнергии, не соответствующим нормам ГК об энергоснабжении, АОЗТ "Пироп Лтд" обратилось с иском в арбитражный суд. Иск был удовлетворен, поскольку названные условия договора не соответствуют нормам ГК, регулирующим правоотношения по энергоснабжению. Постановлением апелляционной инстанции решение было оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, признал договор на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату недействительным полностью, так как он не соответствует нормам ГК, регулирующим энергоснабжение. Заместителем Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ был принесен протест, в котором было предложено все названные судебные акты отменить, а дело направить на новое рассмотрение. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене, а решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции - изменению по следующим основаниям. По мнению Президиума, все судебные инстанции без достаточных оснований оценили договор на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату как собственно договор на энергоснабжение. Согласно ст. 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающие устройства, присоединенные к сетям энергоснабжающей организации. АОЗТ "Победа" не могло являться энергоснабжающей организацией для АОЗТ "Пироп Лтд", поскольку само в качестве абонента получало электроэнергию для снабжения здания у АО "Мосэнерго" на основании договора. АОЗТ "Пироп Лтд" получало электроэнергию в связи с арендой помещения. В договоре на поставку (отпуск) электрической энергии за плату стороны указали основанием его заключения договор аренды, себя назвали арендодателем и арендатором, а оспариваемый пункт договора включили в раздел "Права арендодателя". Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов АОЗТ "Пироп Лтд" на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону. Поэтому оснований для признания указанного соглашения недействительным у суда кассационной инстанции не имелось. Между тем за невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа в силу ст. 619 ГК арендодатель был вправе требовать расторжения договора аренды. Право арендодателя отключить электроэнергию за неуплату арендной платы, как это указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, противоречит нормам ГК об аренде, поэтому условие договора аренды, названного договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, обоснованно признано недействительным судами первой и апелляционной инстанций. Учитывая вышесказанное, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ счел, что решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции об обязании поставлять электроэнергию следует отменить и в этой части иска отказать, поскольку у АОЗТ "Победа" отсутствуют перед АОЗТ "Пироп Лтд" обязательства по снабжению электроэнергией, которые суд мог бы обязать исполнить. В остальной части названные решение и постановление апелляционной инстанции были оставлены без изменения. Приведенные выше судебные акты ставят ряд вопросов, весьма актуальных, как с практической, так и с теоретической точек зрения. 1. Является ли заключенное арендатором и арендодателем соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, договором энергоснабжения? Ответ на данный вопрос, сформулированный судом, содержится непосредственно в тексте приведенного Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Как было отмечено Президиумом, согласно ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны в договоре на энергоснабжение - энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающие устройства, присоединенные к сетям энергоснабжающей организации. Акционерное общество закрытого типа "Победа" не могло являться энергоснабжающей организацией для АОЗТ "Пироп Лтд", поскольку само в качестве абонента получало электроэнергию для снабжения здания, расположенного по ул. Наметкина, д. 106, у АО "Мосэнерго" на основании договора от 23 января 1995 г. N 94803301. Акционерное общество закрытого типа "Пироп Лтд" получало электроэнергию в связи с арендой помещения. В договоре на поставку (отпуск) электрической энергии за плату от 1 октября 1996 г. стороны указали основанием его заключения договор аренды от 1 октября 1996 г., себя назвали арендодателем и арендатором, а оспариваемый абзац п. 2.2.2 включили в раздел "Права арендодателя". Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов АОЗТ "Пироп Лтд" на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды от 1 октября 1996 г., которая не противоречит закону. Точка зрения Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу, выраженная в рассматриваемом деле, в последующем была полностью подтверждена в п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой <*>, где разъясняется, что заключенное арендатором и арендодателем соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения. При этом, как и в предыдущем случае, были указаны два основных критерия, которые не позволяют рассматривать подобные соглашения в качестве самостоятельного договора энергоснабжения. Во-первых, арендодатель, подписывающий соглашения такого рода, сам получал электроэнергию в качестве абонента и не являлся энергоснабжающей организацией. Во-вторых, арендатор пользовался получаемой арендодателем электроэнергией в связи с арендой помещений. Все это, по мнению суда, позволяет утверждать, что соответствующее соглашение фактически устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемых помещениях и является частью договора аренды. -------------------------------- <*> См. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3. С. 17.
Представляется, что приведенная выше позиция Высшего Арбитражного Суда РФ не в полной мере соответствует положениям действующего законодательства. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" <*> энергоснабжающей организацией признается любая коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии. При этом потребителем в соответствии с той же статьей считается физическое или юридическое лицо, пользующееся электрической энергией (мощностью) и (или) тепловой энергией (мощностью). -------------------------------- <*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 16. Ст. 1316; 1999. N 7. Ст. 880.
Как видно из содержания данных норм, упомянутые в рассматриваемом деле отношения между арендодателем и арендатором, связанные с возмещением последним первому расходов по оплате потребленной электроэнергии, в полной мере соответствуют заложенной в названном Законе модели отношений между лицом, выполняющим функции энергоснабжающей организации (арендодатель), приобретающим электроэнергию у третьего лица (АО "Мосэнерго"), и потребителем (арендатор), пользующимся поставляемой электроэнергией. Поэтому доводы суда о том, что соответствующее соглашение не является договором энергоснабжения, поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией и сам получает энергию в качестве абонента на основании договора, не совсем согласуется с положениями законодательства в сфере энергоснабжения. К тому же, в соответствии со ст. ст. 2 и 4 упомянутого Закона тарифы на электрическую энергию, поставляемую коммерческими организациями независимо от организационно-правовых форм, подлежат государственному регулированию, а поставка электроэнергии всем потребителям должна осуществляться исключительно по тарифам, утвержденным в установленном порядке. Если же рассматривать соглашения о порядке возмещения затрат арендодателя по оплате электроэнергии как часть договора аренды, то следует признать, что цена электроэнергии может быть установлена в таком соглашении произвольно, в обход соответствующих требований Закона. Все это позволяет утверждать, что с позиции действующего законодательства более верным было бы рассматривать соглашение (при условии, что арендодателем является коммерческая организация), устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не как составную часть договора аренды, а как договор энергоснабжения, причем вне зависимости от того, существует ли оно в форме отдельного документа или интегрировано в текст договора аренды <*>. -------------------------------- <*> В последнем случае следует применять положения п. 3 ст. 421 ГК о смешанном договоре.
2. К какому способу защиты гражданских прав относится реализация предусмотренного в договоре права арендодателя на прекращение отпуска электроэнергии арендатору в связи с нарушением последним договора аренды? Как видно из материалов приведенного дела, в договор энергоснабжения было включено условие, предусматривающее право арендодателя на прекращение отпуска электроэнергии арендатору в связи с нарушением последним договора аренды. Несмотря на то, что действия арендодателя, направленные на реализацию подобного правомочия, бесспорно, относятся к внесудебной форме защиты гражданских прав, в настоящий момент в юридической литературе не существует общепринятого подхода к определению природы правоохранительных мер такого рода. С одной стороны, рассматриваемые действия арендодателя связаны с осуществлением им фактических действий, направленных на предотвращение поступления электроэнергии в помещения, предоставленные арендатору, что является весомым аргументом в пользу отнесения их к одной из разновидностей мер самозащиты. С другой же стороны, тот факт, что возможность применения таких мер прямо предусмотрена в договоре, придает этим действиям арендодателя юридический характер. Ведь по правовым последствиям прекращение отпуска электроэнергии, по сути, является формой отказа от исполнения договора - потребитель (арендатор) лишается права требовать обусловленного исполнения, а арендодатель, выполняющий функции энергоснабжающей организации, может на законных основаниях более не исполнять свои договорные обязанности. Иными словами, подобные действия арендодателя не только создают проблемы для арендатора на бытовом уровне, но и служат основанием для прекращения прав и обязанностей сторон в рамках договора энергоснабжения. Все это, наряду с односторонним характером применяемых мер, позволяет рассматривать такие действия как один из примеров реализации предусмотренных договором мер оперативного воздействия <*>. -------------------------------- <*> Понятие "меры оперативного воздействия" является научным термином, не нашедшим на данный момент отражения в гражданском законодательстве. В современной отечественной цивилистике наиболее распространена точка зрения на меры оперативного воздействия, впервые сформулированная В. П. Грибановым (см.: Грибанов В. П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 132 - 164), поэтому автор данной статьи считает возможным придерживаться в настоящей работе именно этой концепции.
Итак, какой же подход точнее характеризует вышеупомянутое право арендодателя? Как представляется, последняя точка зрения выглядит более обоснованной. Действительно, рассматривая фактические действия, совершаемые уполномоченным лицом при самозащите <*>, мы в первую очередь подразумеваем под ними те действия, для которых законом установлены лишь "юридические границы", т. е. общие принципы совершения. В отношении таких действий не осуществляется детального правового регулирования, выражающегося в четкой законодательной или договорной регламентации прав и обязанностей управомоченного лица, последовательности и условий совершения им этих действий. Причина заключается прежде всего в изначально неправовом характере данных действий: правовое значение они могут приобрести лишь в контексте тех последствий, которые следуют за их применением, причем прежде всего тогда, когда лицо, осуществляющее самозащиту, выходит за установленные законом границы - условия самозащиты. Вследствие этого абсолютно логичным представляется то, что в российском гражданском праве под самозащитой понимается исключительный порядок защиты гражданского права <**>, который рассчитан на такую чрезвычайную ситуацию, когда в силу особых условий, при которых совершается посягательство на гражданские права, обеспечить их защиту в судебно-арбитражном или административном порядке не представляется возможным <***>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом ИНФРА-М, 1997 (издание третье, дополненное и исправленное). ------------------------------------------------------------------ <*> Как совершенно справедливо отмечает Н. И. Клейн, в отличие от самозащиты, для мер оперативного воздействия "характерно не физическое, а правовое воздействие на должника, хотя как и самозащита они используются управомоченным лицом самостоятельно без обращения в суд". См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова М., 2002. С. 54. Однако данный подход к определению соотношения упомянутых правоохранительных мер отнюдь не единственный в российской юридической литературе. О различном понимании соотношения мер самозащиты и мер оперативного воздействия см., например: Гражданское право. В 2-х томах. Т. 1 / Под ред. Е. А. Суханова. М., 1998. С. 413; Стоякин Г. Я. Меры самозащиты в гражданском правоотношении // Гражданские правоотношения и их структурные особенности. Свердловск, 1975. С. 51; Свердлык Г., Страунинг Э. Способы самозащиты гражданских прав и их классификация // Хозяйство и право. 1999. N 1. С. 35. <**> Если быть более точным, то, например, по мнению В. П. Грибанова (Грибанов В. П. Указ. соч. С. 133), самозащита имеет целью охрану личности гражданина, права собственности или иных прав организаций и граждан, имеющих вещно-правовой характер, в отличие от мер оперативного воздействия, направленных на обеспечение договорного обязательства. <***> См.: Сарбаш С. В. Право удержания и самозащита // Юридический мир, август 1998 г. С. 48. В подтверждение своего суждения С. В. Сарбаш ссылается на мнение О. С. Иоффе (Иоффе О. С. Советское гражданское право (курс лекций). В 2-х томах Т. 1. Л., 1959. С. 248).
Совершенно иной характер имеют юридические действия, совершаемые лицом при применении мер оперативного воздействия: совершение данных действий немыслимо вне конкретного договорного правоотношения и в отрыве от факта его нарушения; такие действия всегда носят односторонний характер (впрочем, данное свойство одно из того немногого, что одновременно характерно для мер оперативного воздействия и мер самозащиты) и всегда влекут соответствующее изменение прав и обязанностей прежде всего для правонарушителя. Последним критериям в полной мере отвечает рассматриваемое право арендодателя на прекращение отпуска электроэнергии: реализация данного права носит односторонний характер. Подобные действия арендодателя неразрывно связаны с исполнением сторонами договора аренды и имеют очевидный правоохранительный характер, их осуществление, как было отмечено ранее, влечет за собой изменение прав и обязанностей сторон в рамках арендного обязательства. Все это позволяет отнести соответствующее право арендодателя к одному из видов мер оперативного воздействия. Данный вывод имеет совершенно определенные практические последствия: классифицируя вышеупомянутое право как меру оперативного воздействия, мы тем самым исключаем возможность применения к соответствующим отношениям норм гражданского законодательства о самозащите, и в первую очередь ч. 2 ст. 14 ГК, предусматривающую необходимость соблюдения условий самозащиты гражданских прав, в частности способ самозащиты должен быть соразмерен нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Соблюдение данных правил сделало бы практически невозможной или крайне затруднительной реализацию не только данного права арендодателя, но и многих других мер оперативного воздействия, так как в каждом случае их применения управомоченное лицо встречалось бы по меньшей мере с необходимостью тщательно оценивать экономические и правовые последствия своих действий для недобросовестного контрагента в целях сопоставления их с требованиями указанных условий. 3. Противоречит ли право арендодателя на прекращение отпуска электроэнергии арендатору нормам Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде? Ответ на данный вопрос прямо связан с выводами, изложенными выше. Если руководствоваться буквальным смыслом упомянутого выше Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, то можно лишь констатировать, что "право арендодателя за неуплату арендной платы отключить электроэнергию противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде". Однако насколько бесспорно данное утверждение? Очевидно, что здесь могут существовать и альтернативные подходы. Предположим, что соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах арендодателя по уплате электроэнергии, все же является не самостоятельным договором энергоснабжения, а составной частью договора аренды. Как в этом случае следует расценивать рассматриваемое право арендодателя? Прежде всего нужно обратить внимание на то, что в постановлении Президиума не указано, каким именно положениям ГК об аренде противоречит включение в договор права арендодателя на прекращение отпуска электроэнергии арендатору. Очевидно, что подобная позиция суда, выраженная в постановлении, связана с толкованием судом ст. 619 ГК. В основе такого подхода, нашедшего поддержку не только в материалах судебной практики, но и в научных работах <*>, лежит восприятие содержания ст. 619 ГК как прямого запрета закона на применение арендодателем по отношению к неисправному арендатору мер оперативного воздействия в связи с тем, что якобы законодатель установил в данной норме исчерпывающий перечень оснований досрочного расторжения договора и ограничил возможности арендодателя по защите своих прав в случаях совершения арендатором правонарушений, прямо указанных в ст. 619 ГК, лишь применением к арендатору мер ответственности и досрочным расторжением договора в судебном порядке. -------------------------------- <*> См., например: Гражданское право. В 2 т. Т. 2, полутом 1 / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2000. С. 384 - 385.
Вот почему выводу Высшего Арбитражного Суда РФ о противоречии рассматриваемой меры оперативного воздействия положениям ГК об аренде предшествует фраза о том, что "за невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель был вправе требовать расторжения договора аренды". Несовершенство такого подхода уже отмечалось в юридической литературе <*>, а потому можно лишь отметить, что естественным результатом подобного толкования является то, что норма закона, призванная служить дополнительной гарантией прав арендодателя, приобретает для последнего обратный характер - характер нормы, существенно сужающей выбор способов защиты его прав и необоснованно ограничивающей свободу договора в данной области. -------------------------------- <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 488 - 489. В данной работе В. В. Витрянский отмечает, что анализ текста ст. 619 ГК свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК и не затрагивают п. п. 1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в п. п. 1 и 3 ст. 450 ГК.
Вместе с тем, разъяснения, приведенные в п. п. 25 - 28 Обзора, как представляется, свидетельствуют о том, что в настоящий момент позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу претерпела определенные изменения в сторону расширения возможностей для применения договорных мер защиты прав арендодателя. Вышеупомянутые положения Обзора служат дополнительным подтверждением правильности точки зрения тех юристов, которые воспринимают нормы ст. 619 ГК как специальные правила по отношению к п. 2 ст. 450 ГК, которые ни в коей мере не затрагивают (и, уж тем более, не исключают) применение к правоотношениям такого рода положений п. п. 1, 3 той же статьи, а также соответствующих условий договора аренды. Все это позволяет сделать вывод о том, что в случае признания соглашения о порядке участия арендатора в расходах арендодателя по оплате электроэнергии частью договора аренды право арендодателя на прекращение отпуска электроэнергии арендатору полностью соответствует нормам ГК об аренде. Однако как следует ответить на поставленный вопрос, если воспринимать соглашение арендодателя и арендатора о порядке оплаты электроэнергии в качестве договора энергоснабжения? В этом случае рассматриваемый вопрос целесообразнее сформулировать следующим образом: противоречит ли нормам ГК (в том числе и об аренде) предусмотренное в договоре энергоснабжения право арендодателя, выполняющего одновременно функции энергоснабжающей организации, на прекращение отпуска электроэнергии арендатору в связи с нарушением последним договора аренды? Как видно из материалов рассматриваемого дела, на момент прекращения подачи электроэнергии арендатор имел одновременно задолженность по оплате как арендной платы, так и электроэнергии. Тем самым, даже если признать тот факт, что соглашение о порядке участия арендатора в расходах по уплате электроэнергии является самостоятельным договором, а не частью договора аренды, то и в этом случае арендодатель мог мотивировать прекращение подачи электроэнергии нарушением этого договора арендатором и ссылкой на ч. 2 п. 1 ст. 546 ГК, предоставляющей энергоснабжающей организации право отказаться от исполнения договора энергоснабжения по основаниям, указанным в ст. 523 ГК, при условии, что абонент является юридическим лицом, и за исключениями, предусмотренными законом или иными правовыми актами. Однако как следовало бы квалифицировать соответствующие действия арендодателя, если арендатор, просрочивший оплату аренды, не имел бы задолженности по оплате электроэнергии? При ответе на данный вопрос следует выделить два возможных варианта ответа, зависящих от того, имеется или нет установленное соглашением сторон условие о том, что в случае нарушения договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения другого договора - договора энергоснабжения, заключенного между теми же лицами. Если бы такого условия не было, то, признавая существование двух самостоятельных договоров между арендодателем и арендатором - договора аренды и энергоснабжения, - следует вслед за этим констатировать, что в случае своевременного исполнения арендатором обязанности по оплате электроэнергии арендодатель не вправе прекратить подачу электроэнергии за невнесение первым арендной платы, поскольку исходя из содержания ст. ст. 309, 310 ГК нарушение должником условий одного договора не освобождает кредитора от исполнения обязанности по другому договору, где последний выступает в качестве должника, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Подобный вывод находит подтверждение и в судебной практике. Так, при рассмотрении дела, связанного с судебным расторжением договора аренды по требованию арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора теплоснабжения, где арендатор выступал в качестве теплоснабжающей организации по отношению к арендодателю по договору аренды, Высший Арбитражный Суд РФ констатировал <*>, что поставка теплоэнергии не являлась условием договора аренды и поэтому ненадлежащее исполнение обязательства по поставке не могло служить основанием для расторжения договора аренды. -------------------------------- <*> См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 мая 1997 г. N 5881/96// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. N 7. С. 35.
Если же стороны прямо указали в условиях договора энергоснабжения, как это имело место в рассматриваемом деле, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора энергоснабжения в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, то, учитывая закрепленный в ст. 421 ГК (в частности п. 4 данной статьи) принцип свободы договора, думается, что вряд ли имеются основания для признания неправомерности соответствующих действий арендодателя. II. Приводимое ниже дело также весьма интересно с точки зрения изучения закономерностей в развитии судебной практики, а вопросы, возникающие при его анализе, во многом созвучны с вопросами, затронутыми в предыдущем деле. Комитет по управлению имуществом г. Москвы (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Акционерному обществу закрытого типа "Консорциум Век" о его выселении из занимаемого нежилого помещения (дело N 65-1). В качестве третьего лица на стороне истца к участию в деле привлечено правительство г. Москвы. В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут им в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением правительства г. Москвы от 23 апреля 1996 г. N 372 "Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)". При этом досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по указанному основанию предусмотрено договором аренды, заключенным между истцом и ответчиком. Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Московского округа названные судебные акты отменил и в иске отказал. Кассационная инстанция сослалась на неправильное применение судом первой инстанции и апелляционной инстанцией норм материального права. Заместителем Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ был принесен протест на постановление кассационной инстанции, в котором предлагалось постановление кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции. Президиум счел, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям <*>. Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и АОЗТ "Консорциум Век" заключен договор аренды нежилого помещения. -------------------------------- <*> См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. N 4180/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 5. С. 28.
На основании ст. 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Названным выше договором предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию. В материалах дела имеются постановление правительства г. Москвы от 23 апреля 1996 г. N 372 и распоряжение заместителя премьера правительства г. Москвы от 1 августа 1996 г. N 981-РЗП, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено договором, ответчик знал о его последствиях, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями. Согласно ст. 8 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" обязательные для сторон договора нормы части второй Кодекса об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие части второй ГК независимо от даты их заключения. В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, что имело место в данном случае. Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений. 1. Следует ли из содержания ст. 619 ГК, что в договоре аренды не могут быть предусмотрены основания для одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора? Проблематика данного вопроса отчасти уже была затронута в комментарии к предыдущему делу. К тому же, приведенное Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ служило объектом для обсуждения в юридической литературе <*>. Поэтому, во избежание повторений, первоочередное внимание при ответе на поставленный вопрос хотелось бы уделить изменениям, произошедшим в позиции Высшего Арбитражного Суда РФ по настоящей проблеме за последнее время. В рассматриваемом Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ не было дано прямого ответа на вопрос о законности включения в договор аренды условий, позволяющих арендодателю досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. Если же анализировать доводы, которыми суд мотивировал отмену постановления кассационной инстанции, то вслед за В. В. Витрянским можно констатировать, что "приведенное здесь Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации свидетельствует о позиции, согласно которой договор аренды может быть расторгнут только на основании решения суда, - иначе зачем бы понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценивать сам факт предъявления арендодателем иска о выселении арендатора в качестве его же одновременного требования о расторжении договора?" <**>. -------------------------------- <*> См., например: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 486 - 491 (автором соответствующей главы является В. В. Витрянский). <**> Там же. С. 488.
На данный момент позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по настоящей проблеме претерпела существенные изменения, что отчетливо видно из рекомендаций Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 27 Обзора, в котором разъясняется, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). А это, в частности, означает, что суд тем самым признал право арендодателя на защиту своих прав, в частности путем применения к неисправному арендатору мер оперативного воздействия, разновидностью которых является предусмотренный договором односторонний отказ от его исполнения. 2. Если арендодатель обращается в суд с иском о выселении арендатора до истечения срока аренды помещения, означает ли это, что одновременно он ставит вопрос о судебном расторжении договора аренды? Вывод суда о том, что "арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке", был обусловлен позицией, которую занимал на тот момент Высший Арбитражный Суд РФ в вопросе о соотношении общих оснований расторжения договора и специальных правил о досрочном расторжении договора аренды, изложенных в ст. 619 ГК (см. об этом выше). Действительно, если допускать возможность досрочного расторжения договора исключительно в судебном порядке, то можно согласиться с судом, что предъявление иска о досрочном выселении арендатора неразрывно связано с принятием судом решения о расторжении договора аренды. Однако в материалах уже упоминавшегося Обзора (п. 27) имеется доказательство того, что подобный подход не получил дальнейшего развития. В приводимом в Обзоре деле, аналогичном комментируемому, суд не только признал право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды во внесудебном порядке в установленных в договоре случаях, но и, что очень важно для ответа на поставленный вопрос, не стал связывать возможность досрочного выселения арендатора с необходимостью одновременного с этим рассмотрения в судебном порядке вопроса о досрочном расторжении договора. Приведенный в Обзоре подход суда к решению данной проблемы, как представляется, в наибольшей степени соответствует объективным тенденциям развития судебной практики в данной области и имеет достаточно разумное обоснование. Прежде всего упомянутые требования имеют различную правовую природу: если иск о расторжении договора вытекает из обязательственных отношений, то иск о выселении из помещения имеет уже вещно-правовой характер. К тому же, если признавать законность одностороннего отказа от договора аренды, то исходя из содержания п. 3 ст. 450 ГК договор считается расторгнутым, а следовательно, повторного заявления требования о расторжении договора в судебном порядке не требуется. Тем не менее сказанное ни в коей мере не умаляет права кредитора при одновременном существовании возможностей расторгнуть договор в одностороннем и судебном порядках сделать выбор в пользу судебного расторжения договора, подав в случаях, предусмотренных законом или договором, соответствующий иск. Подобное поведение управомоченного лица возможно, в частности, в случаях, когда оно сомневается в наличии обстоятельств, необходимых для возникновения у него права на односторонний отказ от исполнения договора, или осознает, что правомерность такого отказа в любом случае будет оспорена другой стороной в суде.
Название документа