Судебные споры о признании права собственности на земельные участки

(Карномазов А. И.) ("Арбитражный и гражданский процесс", N 9, 2002) Текст документа

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

А. И. КАРНОМАЗОВ

А. И. Карномазов, адвокат, ст. преподаватель Самарского государственного университета.

В настоящее время в связи с введением в действие гл. 17 Гражданского кодекса РФ, а также принятием и введением в действие нового Земельного кодекса РФ постепенно начинают набирать оборот судебные споры, связанные с признанием права собственности на земельные участки. По нашему предположению, количество таких споров в ближайшем будущем в судах резко возрастет. Связано это, в частности, и с активным сносом ветхого жилья, и застройкой центральных районов крупных городов. Знакомство с судебной практикой высших судов России (Бюллетень Верховного Суда РФ, Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ) приводит к выводу о том, что практика рассмотрения земельных споров в России только начинает складываться. В то же время в федеральных судах общей юрисдикции в последнее время все чаще встречаются заявленные гражданами иски о признании за ними права собственности на земельные участки. Ответчиками в этих спорах обычно привлекаются Администрация муниципалитета, соответствующий Комитет по управлению имуществом, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Регистрационная палата (орган) выступает в качестве третьего лица. Основаниями для заявления истцами своих требований о признании права собственности на земельные участки в настоящее время служат следующие: 1. Давностное владение земельным участком (ст. 234 ГК РФ). 2. Приобретение жилого дома, расположенного на земельном участке, находящемся в фактическом пользовании истцов, в результате сделок до 06.03.1990 (п. 4 ст. 3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"). 3. Наличие у истцов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК РФ). Ответчиками исковые требования в судебных заседаниях, как правило, не признаются. В предлагаемой статье анализируются наиболее типичные доводы ответчиков, представляемые ими в настоящее время в отзывах на исковые заявления о признании права собственности на земельные участки, и излагается позиция автора, полагающего требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению. По мнению ответчиков, довод истцов о добросовестности владения земельным участком неприемлем на том основании, что на тот период, когда земельный участок перешел во владение истцов, собственник земельного участка был заведомо известен - им являлось государство. Добросовестность же владения имуществом как своим собственным предполагает, что в момент приобретения приобретатель не знал и не мог знать действительного собственника имущества, т. е. добросовестно заблуждался относительно принадлежности вещи. По нашему мнению, ответчиками в данном случае произвольно истолковывается понятие "добросовестность владения". Закон данное понятие не раскрывает. Отсутствие знания о собственнике вещи означает, что собственник вещи для приобретателя неизвестен. Однако данное обстоятельство служит основанием для квалификации вещи как бесхозяйной (ст. 225 ГК РФ), которая может быть приобретена в собственность по своим специальным основаниям. Поскольку ответчики определяют добросовестность владения тем, что в момент приобретения приобретатель не должен был и не мог знать действительного собственника имущества, можно сделать вывод, что на самом деле происходит логическая подмена понятия "добросовестный владелец" на определенное в п. 1 ст. 302 ГК РФ понятие "добросовестный приобретатель". В трактовке добросовестности применительно к давностному владению следует разделить авторитетное мнение д. ю.н., профессора, зав. кафедрой гражданского права, декана юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова Е. А. Суханова: "Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК прежде всего необходимо владеть добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника" <*>. -------------------------------- <*> Гражданское право: В 2-х т. Том 1: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: БЕК, 2000. С. 499.

По мнению ответчиков, земельные участки приобрели статус недвижимого имущества, т. е. вещи, обладающей качеством оборотоспособности, лишь с принятием 31.05.91 "Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик", в силу чего приобретательная давность, распространяя свое действие на время, предшествующее введению в действие Основ (03.08.1992), не может распространяться на более ранний период времени. Из этого следует вывод, что в настоящее время приобретательная давность в отношении земельных участков применению не подлежит. Оборотоспособность объектов гражданских прав предполагает возможность их свободного отчуждения или перехода от одного лица к другому (ст. 129 ГК РФ), т. е. наличие у лица правораспорядительных полномочий, и является качеством вещи применительно к обязательственным правоотношениям. Возможность распоряжения имуществом, т. е. определения его судьбы, включая возможность его свободного отчуждения, в силу ст. 209 ГК РФ принадлежит собственнику. Таким образом, оборотоспособность имущества действительно непосредственно связана с правом собственности на это имущество. Однако в ст. 234 ГК РФ речь не идет о возможности распоряжения или об оборотоспособности земельных участков в периоде до введения в действие Основ, поскольку это действительно было невозможно в силу монополии государственной собственности на землю. Ст. 234 ГК РФ указывает на совершенно иное правомочие вещного, в том числе и иного (ограниченного), права - владение. Именно в силу владения лицо, ссылающееся на приобретательную давность, имеет право на вещно-правовую защиту своего владения, в том числе против собственника, на основании ст. 305 ГК РФ. В советский период земельные участки в собственность гражданам не предоставлялись, однако предоставлялись в пользование, что, в свою очередь, основывается на владении земельным участком, с давностью которого ст. 234 ГК РФ и связывает возможность приобретения права собственности в настоящее время истцом. В ст. 11 ФЗ РФ "О введении в действие части первой ГК РФ" 1994 г. установлено, что "действие ст. 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса". При этом законодателем начальный момент течения приобретательной давности не определен. Данная норма буквально истолкована совместным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 1995 г. N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой ГК РФ": "Действие ст. 234 Кодекса (приобретательная давность) распространено и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса" (извлечение из п. 1 Постановления). Хотелось бы привлечь внимание и к следующему авторитетному мнению д. ю.н., профессора Ю. К. Толстого: "В срок давностного владения следует включать и тот срок, течение которого началось до 1 января 1991 г. При ином ходе рассуждений нормам ГК о приобретательной давности незачем было бы придавать обратную силу, поскольку с 1 января 1991 г. в соответствии с Законом о собственности и без того началось течение сроков приобретательной давности, которое продолжалось (и продолжается) и после введения ГК в действие, если к этому моменту они не истекли" <*>. -------------------------------- <*> Гражданское право. Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 345.

Ответчики полагают, что необходимый для приобретения имущества по приобретательной давности срок в 15 лет к настоящему моменту еще не истек, поскольку в силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее срока исковой давности по соответствующим требованиям. Земля как объект гражданских прав в силу ст. 95 ГК РСФСР 1964 г. до вступления в силу Закона РСФСР от 23.11.90 "О земельной реформе" могла находиться лишь в государственной собственности. Так как положения ст. 90 ГК РСФСР о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения утратили силу лишь с момента введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" 1 июля 1990 г., то и течение срока исковой давности, предшествующего сроку приобретательной давности, могло начаться не ранее 1 июля 1990 г. Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Однако если владение спорным земельным участком было правомерным, основывалось на выделении земельного участка под застройку, по иным основаниям, но в любом случае не было самовольным захватом, то о защите какого нарушенного права со стороны ответчиков может идти речь? Например, ст. 301 ГК РФ гласит, что "собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения". Но в этом случае ответчики должны ссылаться на незаконность такого владения. При этом согласно гражданско-процессуальному законодательству сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается. Ответчики полагают, что требования истцов, приобретших жилые дома на земельных участках по любым основаниям после 06.03.1990, не могут опираться на п. 4 ст. 3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", поскольку данная норма распространяет свое действие на граждан РФ, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" от 06.03.1990. Толкование нормы закона в случае ее противоречия или неясности, возникновения неустранимых сомнений в ее содержании должно осуществляться в пользу граждан и не вопреки их законным интересам. Будет часто встречаться ситуация, когда сделки, в результате которых истцы приобрели право собственности на дом, действительно были совершены ими после (а не до) 1990 г. Однако приобретение ими жилого дома стало возможным в результате более ранних сделок до 06.03.1990, т. е. сделок, по которым правопредшественники приобрели право собственности на жилой дом, в результате чего и стало возможным приобретение истцами права собственности на этот дом по тем или иным основаниям (купля-продажа, дарение, мена, наследование). Таким образом, истцы приобрели право собственности на жилой дом в результате сделки до 1990 г. По мнению ответчиков, ссылка истцов на п. 5 ст. 20 ЗК РФ о праве на приобретение в собственность земельного участка бесплатно безосновательна, поскольку данная статья предусматривает право на бесплатное приобретение земельного участка, ранее находившегося на праве постоянного (бессрочного) пользования. Ответчики также ссылаются на ст. 33 ЗК РФ, в соответствии с которой предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, устанавливаются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Ст. 33 Земельного кодекса РФ применяться в данных случаях не может, поскольку согласно п. 3 ст. 28 ЗК РФ "в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 настоящего Кодекса, порядок предоставления земельных участков, установленный ст. ст. 30 - 34 настоящего Кодекса, не применяется". Пункт 5 ст. 20 ЗК РФ, в свою очередь, применяется к случаям: 1) фактического пользования земельным участком с расположенным на нем жилым домом, приобретенным в результате сделок до 06.03.1990 (в силу п. 4 ст. 3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"); 2) обладания земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Как правило, ситуация следующая: истцы не осуществляли самозахват спорного земельного участка, пользовались им правомерно, государство зарегистрировало их право собственности на жилой дом, он не являлся самовольным строением, построен на земельном участке, отведенном государством под застройку, истцы и их правопредшественники не имеют задолженности по земельному налогу. Ни государство, ни муниципалитет никогда не имели оснований требовать от них освобождения данного земельного участка и никогда с таким требованием к ним не обращались, что свидетельствует о признании правомерности такого владения и пользования со стороны самого государства. Пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Допущение, что у истцов не было никакого права на спорный земельный участок, означало бы принципиальную невозможность наличия у них права собственности на жилой дом на таком земельном участке. Однако право собственности на жилой дом за ними зарегистрировано государством, а государственные нотариальные конторы, удостоверяющие сделки в отношении жилых домов, как правило, указывали, что жилой дом "расположен на земельном участке мерою столько-то кв. м". Более того, исходя из установленного принципа единства земельного участка и расположенного на нем жилого дома нужно сделать вывод, что распоряжение жилым домом в дальнейшем невозможно без одновременного решения вопроса о правовой судьбе земельного участка. Нельзя продать дом без земли. Если допустить, что истцы не имели никаких прав на земельный участок, то получается, что они не могут осуществить распоряжение своим домом, что ведет к ущемлению права собственности и невозможности распорядиться им по своему усмотрению, что недопустимо, в свою очередь, исходя из ст. 209 ГК РФ. Выходом из такого противоречия может быть признание того, что у истцов уже имелось право на спорный земельный участок, т. е. они являлись правомерными землепользователями. Согласно п. 3 ст. 5 ЗК РФ "землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования". Соответственно, если не определена срочность пользования, лицо является бессрочным пользователем. В соответствии с действующим на момент приобретения истцами права собственности на жилой дом ЗК РСФСР "при переходе права собственности на строение, сооружение... вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками". Аналогичные положения закреплены в ст. 271 ГК РФ. Таким образом, следует признать, что, поскольку истцы правомерно владели и пользовались данным земельным участком, у них имелось и имеется право на этот земельный участок, которое, пока не признано право собственности, следует считать правом постоянного (бессрочного) пользования. На этом основании они в соответствии с п. 5 ст. 20 ЗК РФ имеют право приобрести данный земельный участок в собственность. Полагаю, что отсутствие документа о праве постоянного (бессрочного) пользования не может говорить об отсутствии самого права. В соответствии с п. 1 ст. 26 ЗК РФ "права на земельные участки... удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Документом о зарегистрированном праве на недвижимость согласно п. 1 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации..." является свидетельство о государственной регистрации права. Согласно п. 1 ст. 6 указанного Закона "права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации... Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей". Следует учитывать и соответствующую правоприменительную практику данного гражданского и земельного законодательства арбитражными судами РФ. Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" "при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом" (п. 1). "Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка" (п. 2). Ответчики в суде обычно ссылаются на то, что истцами не был соблюден досудебный порядок разрешения спора. Данная позиция основана на том, что в соответствии с нормативными актами соответствующего муниципального образования полномочия по предоставлению земельных участков в собственность отнесены к компетенции главы муниципалитета, который принимает соответствующее постановление, для подготовки проекта которого заинтересованные лица должны обратиться в соответствующий комитет по управлению имуществом с заявлением, и только в случае отказа истец может обжаловать его в суд. Однако в своих исковых заявлениях истцы не ставят вопрос о предоставлении земельного участка. Они просят признать за ними уже имеющееся, как они полагают, право собственности на данный земельный участок. Принципиальное значение в связи с этим имеет различение понятий "признать" и "предоставить". Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты оспариваемых гражданских прав в соответствии со ст. ст. 11, 12 ГК РФ, осуществляемым судом и регулируемым отраслью гражданского права. Предоставление земельного участка - это административная процедура, регулируемая другими (административным, земельным) отраслями права. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ "имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное...". При таких обстоятельствах производится логическая подмена понятия "признание" на "предоставление". В то же время данный гражданско-правовой и гражданско-процессуальный вопрос, например, разрешен совместным Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 19). Разъяснено, что при применении абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательской давности. Возможность обращения в суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из ст. ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательской давности, вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности. Данное дело должно быть рассмотрено судом по существу. Согласно п. 2 ст. 11 ГК РФ "защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд". Отказ в административном порядке подлежит обжалованию в суд, для чего гражданско-процессуальным законом установлены специальные процедура и порядок. Истцы же обращаются в суд с исковым заявлением о признании права собственности на земельный участок, поскольку в отношении спорного земельного участка существует неопределенность в праве. Административная процедура или порядок для устранения сомнений и неопределенности в вопросе о праве собственности на земельный участок законом не предусмотрены, в отличие от процедуры предоставления земельного участка. Например, законодательством не предусмотрена выдача какого-либо свидетельства или иного документа в подтверждение фактического владения землей в соответствии с п. 4 ст. 3 вводного к ЗК РФ закона. Для устранения возникшей неопределенности истцы, на наш взгляд, имеют полное право обратиться в суд с иском о признании данного права. Предметом иска о признании права собственности является лишь констатация принадлежности истцу права собственности, но не выполнение ответчиком каких-либо конкретных обязанностей. Речь идет об устранении сомнения в праве. Основанием такого иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности. При этом суд, надо полагать, должен учитывать фактически сложившуюся в правовой практике презумпцию правомерности фактического владения. Следовательно, процессуальной обязанностью ответчиков при возражении на заявленные исковые требования является доказать обратное. Истцы в иске о признании не ставят вопрос о предоставлении земельного участка. Предоставить можно лишь то, что те, кому предоставляется, не имеют. Просьба о предоставлении со стороны истцов в таком споре была бы равносильна признанию отсутствия у них права, о признании которого они просят суд. Поскольку речь идет о констатации уже существующего на основании фактического владения права собственности, требующего своего правового признания и оформления, то и вопрос о предоставлении участка никто не ставит. Истцам не на что жаловаться, они заявили иск о признании своего, как они полагают, права. В соответствии с п. 1 ст. 59 ЗК РФ "признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке". Следует также учитывать позицию ответчиков, в судебном заседании иск не признающих. Наличие спора о праве при таких обстоятельствах не вызывает сомнений. Согласно п. 1 ст. 64 ЗК РФ "земельные споры рассматриваются в судебном порядке". Досудебный порядок урегулирования спора носит диспозитивный характер и предусмотрен п. 2 ст. 64 ЗК РФ: "До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд". В связи со сказанным нельзя согласиться с заявлением ответчиков в судебном заседании о том, что вопрос об установлении факта давностного владения земельным участком должен решаться в порядке особого производства. В таком порядке рассматриваются бесспорные дела. При наличии же спора в силу ст. 246 ГПК РСФСР судом опять же может быть применен исковой порядок. Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется в полном объеме судебная защита его прав и свобод. Из данной нормы в ее взаимосвязи со ст. 17 Конституции РФ следует, что право на судебную защиту относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека в России и служит, в свою очередь, необходимой гарантией осуществления всех других прав и свобод, обеспечиваемых согласно ст. 18 Конституции РФ правосудием, признание, соблюдение и защита которых согласно ст. 2 Конституции РФ - обязанность государства.

------------------------------------------------------------------

Название документа