По итогам конкурса между муниципальным образованием (арендодателем) и организацией (арендатором) заключен договор о предоставлении предпринимателю в аренду сроком на пять лет земельного участка с целевым назначением - для размещения торгового центра. Федеральный орган по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека при проведении проверки на территории торгового центра установил нарушения требований в части несоблюдения санитарно-эпидемиологических мероприятий и привлек арендатора к административной ответственности. Является ли привлечение к административной ответственности основанием для расторжения договора аренды земельного участка в указанном случае?

Ответ: В соответствии со ст. 6.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения влечет административную ответственность.

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ основания для прекращения аренды земельного участка устанавливаются гражданским законодательством и п. 2 ст. 46 ЗК РФ.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Таким образом, перечень оснований расторжения договора аренды по инициативе арендодателя не является закрытым, однако федеральным законодательством не предусмотрено допущение административных правонарушений в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 23.07.2008 N Ф08-4104/2008 указал, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, земельным законодательством или федеральными законами.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 26.12.2005 N Ф03-А51/05-1/4303 указал, что нарушение норм градостроительного законодательства не является существенным нарушением условий договора аренды и является основанием для привлечения арендатора к административной ответственности, но не для расторжения договора аренды.

Таким образом, указанные обстоятельства основаниями для расторжения договора аренды земельного участка не являются.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

02.04.2009