Иностранная организация, не осуществляющая деятельность через постоянное представительство в РФ, предоставляет во временное пользование российской фирме недвижимое имущество, находящееся на территории РФ, в соответствии с договором аренды. В каком порядке подлежат обложению налогом на прибыль доходы от сдачи в аренду данного имущества, в случае если в указанном договоре содержится условие о зачете арендодателем расходов арендатора по проведению капитального ремонта в счет обязательств по внесению части арендной платы?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Подпунктом 7 п. 1 ст. 309 Налогового кодекса РФ определено, что доходы от сдачи в аренду имущества, используемого на территории РФ, полученные иностранной организацией и не связанные с ее предпринимательской деятельностью в РФ, относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ. Такие доходы подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

Доходы, перечисленные в п. 1 данной статьи, являются объектом налогообложения по налогу независимо от формы, в которой получены такие доходы, в частности, в натуральной форме, путем погашения обязательств этой организации, в виде прощения ее долга или зачета требований к этой организации (п. 3 данной статьи).

Из норм абз. 4 п. 1 ст. 310 и пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ следует, что налог с доходов от сдачи в аренду имущества исчисляется по ставке 20%.

В силу абз. 8 п. 1 ст. 310 НК РФ, в случае если доход выплачивается иностранной организации в натуральной или иной неденежной форме, в том числе в форме осуществления взаимозачетов, или в случае если сумма налога, подлежащего удержанию, превосходит сумму дохода иностранной организации, получаемого в денежной форме, налоговый агент обязан перечислить налог в бюджет в исчисленной сумме, уменьшив соответствующим образом доход иностранной организации, получаемый в неденежной форме.

Таким образом, встречные однородные обязательства могут погашаться по заявлению одной из сторон путем проведения зачета. Допускается также частичное погашение взаимных требований на сумму наименьшей задолженности.

Доходы от сдачи в аренду недвижимости, полученные иностранной организацией (арендодателем), не осуществляющей деятельность через постоянное представительство в РФ, признаются объектом обложения налогом на доходы вне зависимости от формы, в которой они получены. Такие доходы подлежат обложению по ставке 20% у российской компании (арендатора), являющейся источником выплаты, которая признается налоговым агентом.

Налоговый агент (арендатор) обязан исчислить, удержать у иностранной организации и уплатить в бюджет сумму налога, исчисленную с дохода в виде арендной платы, в полном объеме вне зависимости от наличия в договоре аренды условия о зачете арендодателем расходов арендатора по проведению капитального ремонта в счет его обязательств по внесению арендной платы.

Если сумма исчисленного налога превосходит сумму дохода иностранной организации, получаемого в денежной форме (т. е. дохода в виде арендной платы за вычетом расходов арендатора по проведению капитального ремонта), налоговый агент обязан перечислить налог в бюджет в исчисленной сумме, уменьшив соответствующим образом доход иностранной организации, получаемый в форме взаимозачета. Это означает, что иностранная организация обязана возместить российской компании (арендатору) часть расходов, связанных с уплатой налога, путем оплаты в денежной форме соответствующей части расходов по проведению капитального ремонта.

Налоговый агент по итогам отчетного (налогового) периода в сроки, установленные для представления налоговых расчетов ст. 289 НК РФ, представляет информацию о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту своего нахождения по форме, утвержденной Приказом МНС России от 14.04.2004 N САЭ-3-23/286@. Об этом говорится в п. 4 ст. 310 НК РФ.

Е. Н.Юрова

Референт государственной

гражданской службы РФ

2 класса

16.03.2009