Условиями договора аренды предусмотрено ежегодное повышение размера арендной платы на 20%. Является ли такое повышение правомерным в том случае, если оно не пропорционально изменению средних рыночных ставок платы за аренду аналогичного имущества в данной местности?

Ответ: Повышение арендной платы в размере, предусмотренном договором, является неправомерным, в случае если такое повышение непропорционально изменению средних рыночных ставок платы за аренду аналогичного имущества в данной местности.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следует отметить, что максимальных пределов повышения размера арендной платы положения ГК РФ не содержат.

Таким образом, можно сделать вывод, что стороны вправе изменять арендную плату в размере, установленном договором аренды.

Вместе с тем Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" дополнил Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" п. 22, в котором отметил, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Схожий вывод сделал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 26.03.2013 N 15327/12. Признавая повышение арендной платы необоснованным, суд указал, что в рассматриваемом деле повышение предприятием в 2009 г. размера арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок платы за аренду аналогичного имущества в данной местности выявлено судами путем сопоставления результатов оценки, указанных в отчетах независимых оценщиков, привлеченных непосредственно арендодателем для определения цены аренды.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

27.11.2013