Проблемы согласования совместного строительства

ПРОБЛЕМЫ СОГЛАСОВАНИЯ СОВМЕСТНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Р. Р. МИФТАХОВ

Р. Р. Мифтахов, адвокат.

В настоящее время в судах рассматривается большое количество споров, связанных с совместным строительством недвижимости. Прежде всего это споры о размерах вкладов, подлежащих внесению, и споры о разделе объекта строительства. Тексты подписанных сторонами договоров обычно не дают подробных рекомендаций по разрешению этих споров, применение же в этих случаях норм гражданского права, по моему мнению, требует дополнительного разъяснения для юристов - практиков. Учитывая это, попытаюсь дать некоторые практические рекомендации по согласованию проектов договоров, которые в дальнейшем могут значительно сократить число споров между участниками совместного строительства. Прежде всего начнем с вопроса квалификации подписанных сторонами договоров. Заказчики строительства, привлекающие денежные ресурсы, предпочитают заключать договоры простого товарищества. Это связано с их желанием переложить часть ответственности за организацию и за возможные убытки на остальных участников строительства. Но те, в свою очередь, не всегда готовы взвалить на себя такую ответственность. В результате сторонами часто подписываются тексты договоров, получившиеся в результате компромисса. Одним из них является договор долевого участия в строительстве, широко распространенный в настоящее время. В каких же случаях эти договоры можно признать договорами простого товарищества? Регулируются ли отношения сторон договора нормами о совместной деятельности?

Квалификация договоров долевого участия в строительстве

Согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. ГК не содержит специальных норм о существенных условиях договора простого товарищества, а следовательно, для заключения договора достаточно согласовать лишь условия о предмете данного договора. Возникает вопрос - какие объекты гражданских прав могут его составлять? Является ли согласование совместных действий самым важным для исполнения договора? Считаю, что, анализируя легальное определение договора (совместно со ст. 1044 ГК РФ, позволяющей товарищам проявлять собственную инициативу), следует признать, что конкретные совместные действия в предмет договора, подлежащий согласованию в момент его заключения, не входят. Практически всегда эти действия не могут быть заранее согласованы. Действительно, для случая совместного строительства недвижимости на первый взгляд кажется, что именно строительные работы, требующиеся для строительства объекта, описанного в проектной документации, и являются совместными действиями, о которых идет речь в определении, и что их вполне можно согласовать в момент подписания договора. На самом же деле практически всегда строительные работы подрядчиков (как и действия по контролю за качеством работ, по поставке стройматериалов и т. п.) совместными действиями не являются. Эти работы либо лишь оплачиваются за счет вкладов всех товарищей, либо выполняются одним из товарищей в счет его вклада. И в том и в другом случае выполнение этих работ регулируется в большей степени нормами о строительном подряде, а нормами о совместной деятельности - лишь в части согласования их оплаты. Нормы гл. 55 Гражданского кодекса в основном направлены на урегулирование действий товарищей в случае возникновения непредвиденных ситуаций в ходе их продвижения к общей цели. Например, это непредвиденные действия по взысканию долгов с причинителей вреда объекту строительства, непредвиденные действия по дополнительным согласованиям в административных органах, непредвиденные действия по взысканию убытков, возникших по вине какого-либо из товарищей, и многие другие. Именно эти действия, которые невозможно заранее поручить конкретному товарищу, чтобы их выполнение явилось его вкладом, обычно и являются общими делами, порядок распределения которых между товарищами урегулирован в ст. 1044 ГК РФ. Их неопределенность не позволяет согласовать их в момент заключения договора совместного строительства недвижимости, а значит, в предмет договоров этого вида они не входят. Считаю, что в нашем случае самое важное значение для исполнения договора имеет согласование не действий, а вкладов сторон. В подтверждение этому можно привести следующий пример. Действительно, пусть первый участник внес в качестве вклада не завершенный строительством объект стоимостью 1 млн. рублей. Второй перечислил ему денежные средства в размере 1 млн. рублей. Первый оплатил строительство объекта, затратив на это 3 млн. рублей (1 млн. рублей вклада второго участника и 2 млн. рублей собственных средств). В связи с тем, что между вкладами товарищей и их общими расходами существует очень большое сходство, необходимо соглашение товарищей по вопросу их разграничения. От этого соглашения зависит предстоящий раздел строящегося объекта. Действительно, если стороны согласились, что первоначально внесенные средства являются полным внесением вкладов, а дополнительные расходы на строительство в размере 2 млн. рублей являются общими расходами, то вклады обоих участников будут равны 1 млн. рублей. При этом второй участник обязан возместить первому участнику половину из 2 млн. рублей общих расходов, т. е. 1 млн. рублей. Объект будет считаться равнодолевой собственностью. Если же стороны согласились, что дополнительные расходы первого участника являются его вкладом, то его вклад будет равным 3 млн. рублей, а вклад второго участника останется равным 1 млн. рублей. Второй участник не должен ничего выплачивать первому, но первому будет принадлежать уже 3/4 объекта строительства. Таким образом, в данном случае без согласования отличия вкладов товарищей от расходов по совместной деятельности возможны весьма трудноразрешимые споры о размерах долей. С учетом того, что, как указано выше, все предстоящие действия, а значит и расходы согласовать невозможно, получается, что это отличие можно определить лишь полностью описав вклады всех сторон. Кроме того, обращу внимание, что без договоренности о вкладах при отсутствии согласия сторон невозможно применение норм о распределении общих расходов и прибыли (ст. ст. 1046, 1048 ГК РФ). Достижение же соглашения о вкладах в совокупности с нормами ГК РФ (особенно со ст. 1044 ГК РФ о ведении общих дел товарищей) ведет к заключению вполне работоспособного договора, который вполне может быть исполнен и без судебных споров. Неизбежным выводом вышесказанного является вывод, что самыми важными объектами гражданских прав, которые обязательно входят в состав предмета договора совместной деятельности по строительству, являются именно вклады сторон. Без их согласования (т. е. без согласования существенных условий поддоговоров, регулирующих порядок внесения конкретных видов вкладов) договор следует признавать незаключенным. Возможно, некоторые теоретики возразят, что исходя из общей стоимости строительных работ и согласованных долей в готовом объекте, можно определить вклады сторон. Считаю, что таким образом можно определить лишь оценку вкладов, а вот сами вклады определить невозможно. Как суд будет решать спор, если два товарища заявят, что планировали в счет вклада внести выполнение кровельных работ? Кому отдать предпочтение, ведь крыша лишь одна? Так что это возражение не может поколебать важный вывод о том, что вклады сторон входят в предмет договора. Запомнив его, вернемся к вопросу квалификации договоров долевого участия в строительстве. Застройщики обычно не хотят признать этот договор договором исполнения встречных обязательств. Они всячески пытаются убедить суд, что это договор простого товарищества. Очевидно, что это связано как с попытками уклониться от ответственности за возможную просрочку строительства, так и с желанием сэкономить на налогах (т. к. вклады в простое товарищество не являются выручкой). Несмотря на разнообразие взглядов, большинство теоретиков согласны, что спорные договоры не являются договорами простого товарищества <*>. Их аргументы сводятся к следующим: -------------------------------- <*> Чубаров В. В. Простое товарищество // Комментарий к гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1998. С. 633; Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6; Романец Ю. В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 1999. N 12. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. ------------------------------------------------------------------

1. Цель дольщика - приобретение для потребления, а цель застройщика - получение прибыли. 2. Застройщик не требует от дольщика никакого другого участия, кроме вкладов. 3. Дольщик не принимает участия ни в управлении общими делами общества, ни в заключении договоров с третьими лицами. 4. Дольщику приходится оплачивать не только стоимость строительства причитающейся ему части здания, но и прибыль застройщика (оплату его "содержания"). 5. Отсутствует многосторонняя правовая связь между дольщиками, которые не являются, таким образом, участниками одного договора. Рассмотрим эти аргументы подробнее. Суды общей юрисдикции по большей части соглашаются с первым аргументом в случае граждан - дольщиков. Более того, суды признают правомерным применение к отношениям сторон ФЗ "О защите прав потребителей". Норма ст. 16 этого Закона признает недействительными условия договора, ущемляющие права потребителей. Заключение же договора совместной деятельности потребителя с предпринимателем является явным ущемлением этих прав. Тем более что согласно п. 2 ст. 1041 ГК РФ потребитель не вправе быть стороной договора, заключенного в целях предпринимательской деятельности. Сложнее, если дольщик - юридическое лицо. Например, риэлторская фирма, заключающая договор в целях продажи квартир по окончании строительства. Первый довод неприменим в арбитражном суде, а значит, следует обратить большее внимание на остальные аргументы. Кроме того, хотелось бы заметить, что в реальности застройщик в любом случае в суде, скорее всего, будет утверждать, что цель у участников договора общая - а именно строительство объекта недвижимости. То, что от дольщика не требуется другого участия, кроме внесения вклада, обычно не следует из текста договора. Застройщик вполне может впоследствии потребовать компенсации своих расходов на основании ст. 1046 ГК РФ. Отсутствие таких требований в момент заключения договора не является доказательством, что волеизъявление сторон не направлено на заключение договора простого товарищества. Может быть, застройщик считает договор товарищеским, а потребует компенсации позднее... Аналогично можно возразить и против третьего аргумента... По четвертому же аргументу хочу заметить, что доказать это очень сложно, т. к. застройщик может заявить, что вклад дольщика полностью пошел на закупку стройматериалов, а не на оплату работ. К тому же в ходе строительства весьма часто в связи с острой нехваткой денежных средств застройщик отказывается от прибыли по конкретной сделке, а иногда даже идет на убытки. В этом случае говорить об оплате дольщиком "содержания" застройщика также не приходится. Кроме этого, как будет видно позднее, и в договоре простого товарищества доля построенного объекта, причитающаяся товарищу, вполне может обойтись ему дороже фактических затрат на его долю объекта, т. к. в соответствии со ст. 1042 ГК РФ денежная оценка вкладов возможна по соглашению сторон. Отсутствие договорных отношений между всеми дольщиками - веский аргумент, но он требует дополнительных разъяснений для суда, т. к. застройщик будет утверждать, что сторонами совместной деятельности являются лишь он и дольщик, а целью является совместное строительство всего здания. В связи с этим хочу обратить внимание читателя еще на одно обстоятельство. Многосторонние договоры простого товарищества обычно заключаются в виде единого документа, подписанного всеми участниками. На первом этапе, пока число товарищей невелико, именно так и делается. Обычно в этом соглашении участвуют застройщик, генеральный подрядчик и 1 - 2 инвестора - совладельца. В дальнейшем все эти участники, согласившись о распределении строящегося объекта, заключают на свои доли двухсторонние договоры с дольщиками. Для принятия в товарищество нового участника оферта должна быть предложена товарищем с указанием представляемых лиц (полномочия подтверждаются либо прежним договором, либо доверенностями на заключение договора с новым участником). Она должна содержать предложение согласовать предыдущие договоры, согласовать вклады всех прежних товарищей. Такая сложная процедура заключения последующих договоров совместного строительства в действительности не соблюдается. В подписываемых по упрощенной процедуре двухсторонних договорах долевого участия в строительстве никогда не бывает характеристик вкладов всех остальных товарищей, а значит, их никак нельзя признать как заключенные договоры простого товарищества (вспомним вывод о важности согласования вкладов). Необходимость же признания всех таких договоров незаключенными вызывает сомнение в возможности квалификации договоров долевого участия в строительстве как договоров совместной деятельности. Таким образом, с учетом последнего, самого важного, по моему мнению, аргумента суд обязан квалифицировать договор долевого участия как договор, не предусмотренный, но и не запрещенный законодательством. Арбитражная практика в большинстве случаев опровергает изложенные теоретические взгляды и чаще всего расценивает рассматриваемые договоры именно как договоры о совместной деятельности, заключенные между дольщиком и застройщиком <*>. Более того, иногда не берется во внимание даже аргумент о разных целях у застройщика и дольщика <**>. Судя по всему, это связано с желанием обеспечить защиту дольщику (как более слабой стороне) в виде признания долевой собственности на объект, не завершенный строительством (после прекращения строительных работ и появления индивидуально - определенной вещи). В ином случае дольщики обладали бы лишь правом требования передачи части готового здания, а в случае неисполнения этого обязательства - лишь правом требования возмещения убытков. При банкротстве товарища, получившего деньги, права дольщика совершенно не были бы обеспечены долей в здании, он считался бы кредитором пятой очереди с весьма сомнительной перспективой... -------------------------------- <*> Информационное письмо Президиума ВАС от 20.05.1993 N с-13/оп-167 // Вестник ВАС РФ. 1993. N 6; Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.96 N 4/96 // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9; Постановление Президиума ВАС РФ от 02.04.96 N 7849/95 // Вестник ВАС РФ. 1996. N 7. С. 55. <**> Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.96 N 4197/96 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 10. С. 47 - 48.

Аналогично в случае банкротств поступают и суды общей юрисдикции, игнорируя вопрос квалификации договоров долевого участия в строительстве и признавая граждан - дольщиков застройщика - банкрота не кредиторами пятой очереди, а участниками общей собственности на объект строительства <*>. -------------------------------- <*> Определение СК Верховного Суда РФ от 09.04.99 // Бюллетень ВС РФ. 1999. N 9.

Очевидно, и те и другие суды считают невозможным сослаться на п. 3 ст. 7 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", устанавливающий долевую собственность на незавершенные строительством объекты, т. к. средства дольщиков - граждан не могут считаться инвестициями, т. е. средствами, вкладываемыми в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли. Граждане, как правило, не имеют целью получение прибыли, обычно их цель - приобретение жилья для проживания. И признание совместной деятельности, и признание фактического возникновения общей собственности вынуждает суды игнорировать условия двухсторонних договоров о предстоящем разделе готового здания (т. к. он не согласован со всеми совладельцами). Доли приходится определять пропорционально фактическим затратам на строительство, т. е. ориентируясь в основном на нормы ГК об общей собственности. В случае нецелевого использования полученных средств товарищем, заключившим двухсторонний договор, дополнительно подлежат применению общие нормы об обязательствах (возмещение убытков, причиненных неисполнением обязательства). В любом случае нормы о совместной деятельности фактически не используются. По моему мнению, квалификация договоров долевого участия как договоров исполнения встречных обязательств, не предусмотренных, но и не запрещенных законодательством, не влечет отрицательных последствий для дольщиков в случае, если будет иметься правовое обоснование общедолевой собственности на объект строительства.

Договоры совместной деятельности по строительству недвижимости

Перейду к рассмотрению договоров совместного строительства, считая, что текст договора полностью соответствует требованиям, предъявляемым к договорам простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), а волеизъявление сторон - тексту. Для упрощения ситуации ограничимся также взаимоотношениями лишь между юридическими лицами. Суть возникающих в ходе исполнения таких договоров споров обычно заключается в том, что товарищ требует от застройщика передать часть недвижимости в размере, указанном в договоре. Обычно этот размер определяется из расчета стоимости строительства единицы площади (например, 1 кв. м) на момент заключения договора, но в процессе сооружения объекта в связи с инфляцией стоимость строительства возрастает. На этом основании застройщик требует от остальных товарищей уплаты дополнительных взносов. В случае отказа застройщик передает лишь то количество единиц жилой (или нежилой) площади, которое удалось построить на внесенную каждым товарищем сумму, исходя из фактической стоимости строительства, сложившейся к моменту его окончания. Ранее арбитражные суды обычно разделяли позицию застройщика. В отношении жилищного строительства ВАС РФ предлагал исходить из нормы ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств юридических лиц, должна распределяться пропорционально внесенным ими средствам. В других случаях аналогичные выводы обосновываются ссылкой на ст. 437 ГК РСФСР (ст. 1046 ГК РФ). Суд утверждает, что "все расходы в период строительства дома по договору о совместной деятельности покрываются за счет взносов участников строительства, если иной порядок не определен договором, а недостающие суммы раскладываются между участниками пропорционально их взносам в общее имущество" <*>. -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.96 N 4/96 // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.

В любом случае подобные решения совершенно не учитывали инфляционные процессы и игнорировали факт большей ценности денег, затраченных на строительство в его начале, по сравнению с подвергшимися обесцениванию денежными средствами окончания строительства. Например, если застройщиком построена половина здания, а второй участник вступил в совместную деятельность позже и построил вторую половину здания, которая обошлась значительно дороже из-за инфляции, то при отсутствии специального соглашения о порядке покрытия расходов, связанных с инфляцией, застройщику по окончании строительства может достаться меньше половины здания (даже той, которую он построил самостоятельно), что явно несправедливо. Считаю, что подобные проблемы возникали лишь из-за неподготовленности юристов для работы в условиях инфляции. Для их преодоления в договоре вполне могло бы быть предусмотрено, что удорожание строительных материалов и работ, приходящихся на вторую половину здания, покрывается вторым участником в счет его вклада, не являясь общими расходами. Кроме того, в договоре должен был бы быть согласован порядок определения долей товарищей в общей собственности таким образом, чтобы дополнительные затраты второго участника по инфляционному удорожанию не меняли размер его доли. Чтобы разъяснить эту мысль, проанализируем несколько норм Гражданского кодекса. Прежде всего нужно отметить, что в соответствии со ст. 1043 ГК РФ объект строительства обычно является общедолевой собственностью товарищей (пусть лишь с момента прекращения договора строительного подряда). Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено по соглашению сособственников. Заключая договор совместного строительства недвижимости, стороны практически всегда согласовывают ее раздел по окончании строительства. Возможность предварительного согласования предстоящего раздела подтверждена многими решениями арбитражных судов <*>, но проблемы по разделу могут возникнуть гораздо раньше, т. е. до завершения строительства. Ст. 252 ГК РФ будет в этом случае неприменима, доли в объекте незавершенного строительства будут не согласованы, и суд поделит имущество либо поровну, либо по фактическим расходам (что может не устроить стороны). -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.98 N 249/98 // Вестник ВАС РФ. 1999. N 2; Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.97 N 1665/97 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 10.

Чтобы избежать такого результата, желательно воспользоваться нормами ст. 245 ГК РФ. На основании п. 1 и 2 этой статьи сторонам необходимо установить соглашение о порядке определения их долей в общей собственности в зависимости от их вклада. В случае установления разумного порядка, учитывающего инфляционное удорожание, вполне возможно справедливое разрешение подобных споров и до окончания строительства. Для случая предыдущего примера стороны могли договориться о том, что вкладом второго товарища являются строительно - монтажные работы и материалы, приходящиеся на вторую половину здания. Стороны лишь описывают этот вклад, но не оценивают его в денежном выражении. Доли же в объекте строительства в каждый текущий момент определяются следующим порядком (п. 2 ст. 245 ГК РФ): 1. Определяется текущая рыночная стоимость объекта строительства (СО). 2. Определяется текущая рыночная стоимость незавершенного объекта, который являлся вкладом застройщика (СН). 3. Доля застройщика в объекте строительства равна СН/СО. 4. Доля второго товарища равна дополнению до единицы доли застройщика. (Несмотря на кажущуюся запутанность этой формулировки, считаю, что сокращать ее не стоит, т. к. это вызовет возможность разночтений.) Другим примером порядка определения долей в общей собственности может являться соглашение об определении долей в зависимости от долларовой оценки вклада. (Этот порядок больше подходит для денежных вкладов, вносимых застройщику, и вклада застройщика, передаваемого подрядчику.) Товарищи договариваются, что внесенные в общее дело денежные средства в рублях будут оцениваться в долларах по курсу ЦБ на момент внесения. Доли в общей собственности будут рассчитываться пропорционально этим долларовым оценкам (п. 2 ст. 245 ГК РФ). Таким образом, и первый, и второй примеры согласования порядка полезны для разрешения проблем, связанных с инфляцией. Они вполне могли быть использованы юристами - практиками после вступления в силу первой части ГК РФ. В настоящее же время ситуация в этом смысле несколько упростилась. Появилось информационное письмо Президиума ВАС РФ N 56 от 25 июля 2000 г. <*>, в п. 2 которого разъясняется, что доля в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности, если иное не предусмотрено условиями договора. Эта мысль, судя по всему, является развитием п. 3 ст. 245 ГК РФ, дающего участнику долевой собственности, осуществившему неотделимые улучшения, право "на соответствующее увеличение своей доли в праве". Только эта норма позволяет отойти от требования п. 1 ст. 245 ГК РФ об определении равных долей. Если же исходить сразу из нормы - первоисточника, получается, что рекомендация п. 2 письма о денежной оценке вкладов подразумевает оценку всех вкладов в одинаковом масштабе цен (дабы увеличение всех долей было "соответствующее"). Если Президиум подразумевал именно такую оценку, тогда следует признать, что прежняя несправедливая, не учитывающая инфляцию практика в настоящее время откорректирована и можно обойтись без установления порядка определения долей. -------------------------------- <*> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9.

Считаю, что пока, с учетом неоднозначности разъяснения, порядок определения долей все же желательно согласовывать, тем более что он может помочь и в вопросе сохранности вкладов, переданных товарищу, ведущему общие дела. Действительно, порядок определения долей в общей собственности может быть основан на оценке денежных вкладов, переданных застройщику (товарищу, ведущему общие дела), в размере площади готового объекта. В договорах этот порядок обычно формулируется слишком кратко, допуская возможность их произвольного толкования судами. Вклад же застройщика вообще не описывается. Чтобы договор считался заключенным, а между сторонами было поменьше споров, необходимо в тексте договора подробнее описать все вклады, а также подробно согласовать порядок определения долей в общей собственности. Вклад застройщика может быть согласован как денежные средства, конкретные стройматериалы или объект, не завершенный строительством, передаваемые генподрядчику либо как конкретные строительно - монтажные работы, выполняемые застройщиком самостоятельно, а также любые сочетания этих объектов гражданских прав. Примером же согласования порядка может быть следующая громоздкая, но простая по сути формулировка: "Доли в объекте строительства в каждый текущий момент стороны устанавливают в соответствии со следующим порядком (п. 2 ст. 245 ГК РФ): 1. Определяется текущая рыночная стоимость объекта строительства (СО). 2. Определяется сумма оценок вкладов всех, кроме застройщика, товарищей в кв. метрах площади готового объекта (ПТ). 3. Определяется текущая рыночная стоимость ПТ кв. метров площади аналогичного готового объекта (СПТ). 4. Доля застройщика в объекте строительства устанавливается равной: - (СО-СПТ) / СО, если СО больше чем СПТ, - нуль в противном случае. 5. Доли остальных товарищей в объекте устанавливаются пропорционально оценкам в кв. метрах их вкладов от доли, дополнительной к доле застройщика". Поясним это определение на цифровом примере. Товарищ А передает застройщику денежный вклад в размере 1 млн. руб., который оценивается как 100 кв. м готового объекта. Товарищ В - 3 млн. руб., который оценивается как 300 кв. м. Застройщик заплатил подрядчику 6 млн. руб. за выполненный объем работ (т. е. затратив 2 млн. руб. собственных средств). Пусть текущая рыночная цена не завершенного строительством объекта составляет 7 млн. руб., а рыночная цена 400 кв. м готового аналогичного объекта - 6 млн. руб. (Эти цены в каждый конкретный момент может представить суду эксперт - оценщик.) Согласно согласованному порядку доля застройщика будет равна (7 млн. руб. - 6 млн. руб.) / 7 млн. руб. = (7 - 6) / 7 = 1/7. Таким образом, сумма долей товарищей А и В будет равна 6/7, а значит, доля товарища А будет равна 6/7 x 100 кв. м / 400 кв. м, т. е. 6/28, а доля товарища В будет равна 6/7 x 300 кв. м / 400 кв. м, т. е. 18/28. Очевидно, что полученные размеры долей вполне разумны. Подробность вышеприведенной формулировки исключает возможность разночтений и дает дополнительную уверенность товарищам, передающим вклады застройщику. Согласие застройщика на такой порядок ко многому его обязывает. Его доля определяется по остаточному принципу. Помимо того что он несет ответственность в случае нецелевого использования полученных средств в виде обязанности возмещения возникших в связи с этим убытков, застройщик становится как бы гарантом сохранности этих средств, отвечая еще и размером своей доли. Так, в ситуации предыдущего цифрового примера, если площадь недостроенного объекта составляет 800 кв. м, то в случае раздела его в таком виде товарищи А и В получат не по 100 и 300 кв. м готового объекта, а по 171 и 514 кв. м незавершенного объекта соответственно. Причем увеличение происходит за счет уменьшения доли застройщика. Подведем некоторые итоги. 1. При заключении договоров совместной деятельности по строительству недвижимости следует обязательно согласовывать вклады всех товарищей. Если вклады не согласованы, то договор не должен признаваться заключенным. Отношения сторон будут регулироваться не нормами о совместной деятельности (гл. 55 ГК РФ), а нормами об общей собственности (гл. 16 ГК РФ). 2. С учетом того, что в двухсторонних договорах долевого участия в строительстве отсутствует согласование вклада участника, принимающего вклад от дольщика, и вкладов других первоначальных товарищей, они не могут признаваться заключенными договорами совместной деятельности. Единственно возможным выводом является вывод о том, что это договоры исполнения встречных обязательств, не предусмотренные и не запрещенные законодательством. 3. В договорах совместного строительства, являющихся договорами простого товарищества, способом преодоления проблем, вызванных инфляцией, является согласование всеми товарищами порядка определения долей в общей собственности. Соглашение о разумном порядке на случай досрочного расторжения договора строительного подряда (ст. 245 ГК РФ) и о соответствующем разделе готового объекта (ст. 252 ГК РФ) поможет значительно сократить число споров при совместном строительстве недвижимости. 4. Порядок определения долей в общей собственности, основанный на оценке вкладов товарищей, передавших денежные средства застройщику в виде кв. метров готового аналогичного объекта, значительно увеличивает гарантии для остальных товарищей за счет доли застройщика, которая определяется по остаточному принципу. 5. В договорах долевого участия в строительстве для обеспечения защиты прав более слабой стороны - дольщиков необходимо законодательное подтверждение наличия долевой собственности на объект, не завершенный строительством. Но даже и это подтверждение будет значительно более слабой гарантией, чем гарантия, которую предоставляет застройщик в договорах простого товарищества, соглашаясь с порядком определения его доли по остаточному принципу (основанному на оценке вкладов остальных в кв. метрах готового объекта). В долевом строительстве этот порядок вообще не может считаться согласованным, т. к. нет согласия других сособственников объекта - других первоначальных товарищей и других дольщиков. Таким образом, дольщики этих договоров, сами того не понимая, идут на очень большой риск. Дополнительной защитой дольщиков - граждан является ФЗ "О защите прав потребителей", но для дольщиков - юридических лиц требуется авторитетное разъяснение ситуации со стороны высших судебных инстанций. Без него они и дальше будут продолжать впутываться в большие проблемы, а суды вынуждены будут и дальше спасать их методами, имеющими весьма слабое правовое обоснование... Таковы предлагаемые, возможно, местами и небесспорные, подходы к анализу и разрешению споров по совместному строительству. Думаю, что дальнейшее обсуждение вопросов, поднятых в статье, поможет формированию непротиворечивой судебной практики.

Название документа