Организация-арендатор допустила просрочку по внесению ежемесячных арендных платежей более двух раз подряд. Организация-арендодатель направила арендатору требование о погашении задолженности и о расторжении договора аренды, в ответ на что арендатор полностью погасил задолженность по арендной плате, но расторгнуть договор отказался. Есть ли в данном случае у организации-арендодателя правовые основания для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с просрочкой, допущенной арендатором по внесению ежемесячных арендных платежей более двух раз подряд, при условии, что к моменту расторжения договора аренды задолженность полностью погашена?

Ответ: Организация-арендодатель имеет правовые основания для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в связи с просрочкой, допущенной арендатором по внесению ежемесячных арендных платежей более двух раз подряд, даже если после направления требования о погашении задолженности и о расторжении договора аренды задолженность полностью погашена, при условии, что такое требование о расторжении договора будет заявлено в разумный срок после погашения арендатором задолженности.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату в размерах и в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды.

В то же время п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Вместе с тем позже Пленум ВАС РФ в п. 23 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) отметил, что согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, организация-арендодатель имеет правовые основания для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в связи с просрочкой, допущенной арендатором по внесению ежемесячных арендных платежей более двух раз подряд, даже если после направления требования о погашении задолженности и о расторжении договора аренды задолженность полностью погашена, при условии, что такое требование о расторжении договора будет заявлено в разумный срок после погашения арендатором задолженности.

Следует иметь в виду, что в настоящее время существует арбитражная практика, согласно которой при устранении арендатором нарушений своих обязательств в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования о таком устранении у последнего не имеется оснований требовать расторжения договора аренды (см., например, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2012 по делу N А10-3681/2010, ФАС Северо-Западного округа от 28.05.2013 по делу N А56-26761/2012 и др.).

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

27.11.2013