К вопросу о понятии недвижимого имущества

К ВОПРОСУ О ПОНЯТИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

М. В. АБРАМОВА

Мария Викторовна Абрамова, аспирантка кафедры гражданского и семейного права МГЮА, советник Центра законотворчества Правительства Москвы.

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии "недвижимое имущество". Несмотря на то что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости. Так, Г. Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам" <*>. -------------------------------- <*> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 1995. С. 96.

Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью. Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято правовыми системами большинства стран мира. Статья 516 Гражданского кодекса Франции (ФГК) устанавливает различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517 - 525 ФГК определяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат, относятся узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости. Германское Гражданское Уложение к недвижимым вещам относит земельные участки, включая существенные их составные части, под которыми понимаются строения, части строений, растения на корню, высаженные в почву семена <*>. -------------------------------- <*> § 94 Германского Гражданского Уложения от 18 августа 1896 г. // Reichsgesetzblatt. S. 195.

В соответствии с Гражданским кодексом Испании недвижимыми вещами признаются здания, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню, либо составляющие неотъемлемую от недвижимости часть; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объекта; статуи, живопись и иные объекты пользования и украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью; машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или наследственного имущества, или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью. К недвижимому имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Испании также относятся загоны для животных, пасеки или водоемы, шахты, каменоломни, доки и иные сооружения (даже на плаву), но по своему назначению предназначенные к постоянному нахождению на одном месте реки, озера или берега <*>. -------------------------------- <*> См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999. С. 221 - 222.

Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле <*>. -------------------------------- <*> См.: Гражданский кодекс Италии 1942 г. с последующими изменениями и дополнениями // Giordio di Nova. Codice civile e leggi collegate. Ed / Zanichelli S. p.A. Bologna, 1994 / 1995; Gazzeta ufficile, 5 agosto 1985, N 183.

В Швейцарии недвижимость понимается достаточно широко и включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также "четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости" <*>. -------------------------------- <*> Ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам как объектам гражданских прав относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимыми вещами также признаются предприятия как имущественные комплексы, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты <*>. -------------------------------- <*> См.: Гавриленко В. Г., Ядевич Н. И. Объекты гражданских прав. Минск, С. 8 - 9; Колбасин Д. А. Гражданское право республики Беларусь. Минск, 2000. С. 114 - 115.

Первое появление термина "недвижимое имущество" в российском законодательстве связывают с Указом 1714 года о единонаследии. Однако, используя термин "недвижимость", не было дано его легальное определение. Дореволюционное гражданское законодательство также давало описательное определение недвижимости. Г. Ф. Шершеневич писал по этому поводу: "Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи" <*>. К недвижимости законодателем были отнесены земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги <**>. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового <***>. -------------------------------- <*> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 1995. С. 96. <**> Ст. 384 Свода законов Российской империи. 1914. Т. X, ч. 1. <***> Свод законов Российской империи. Спб, 1838. Т. XI, ч. 2.

Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала <*> и что только Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.90 <**>, а затем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. <***> восстановили деление вещей на движимые и недвижимые. -------------------------------- <*> См.: Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А. Л. Маковский. Москва, 1998. С. 271 - 297. <**> В п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Часть 1 пункта 4 статьи 2 Закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990 N 443-1 (ред. от 24.06.92) // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР (далее - Ведомости СНД и ВС РСФСР). 1990. N 30. Ст. 1244 (1992. N 34. Ст. 1966). <***> Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. уже содержали нормы, делящие имущество на недвижимое и движимое. В статье 4 Основ было воспроизведено вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое. Вместе с тем в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимости // Ведомости СНД и ВР ССР. 1991. N 26. Ст. 733.

Вместе с тем такая позиция соответствовала действительности лишь отчасти. В примечании к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: "С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено". Советское гражданское законодательство действительно не приняло классификацию вещей на движимые и недвижимые в Гражданском кодексе, однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли свое отражение в законодательстве. Появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах. Да и в Гражданских кодексах советского периода предусматривались особенности оборота различного рода сооружений <*>, устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом <**>. -------------------------------- <*> Ст. 22 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. <**> Ст. 106 - 108 ГК РСФСР 1964 г.

Но, конечно, бесспорно то, что законодатель не выделял отдельно такой категории вещей, как недвижимое имущество. В современном гражданском законодательстве при определении понятия недвижимости и отнесении некоторых вещей к объектам недвижимости во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Они, определяя понятие "недвижимое имущество", говорили, что принимаемое законодательством разделение имущества на недвижимое и движимое соответствует природе вещей: все имущество, которое по природе оказывается недвижимым, признается таким и законодательством. "Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие - с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот" <*>. -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2000. С. 160 - 161.

Определение движимого и недвижимого имущества, содержащееся в Основах гражданского законодательства СССР и союзных республик 1991 г., представляется необоснованно суженным, так как критерием отнесения имущества к недвижимому предполагается не только прочная связь с землей, но и несоразмерность ущерба назначению имущества, возникающего при перемещении последнего (п. 2 ст. 4). Это же положение практически дословно перешло в ст. 130 действующего ГК РФ. Вытекает оно из традиционно рассматриваемой российским правом в качестве неотъемлемого свойства недвижимого имущества особой его ценности, обусловленной неразрывной связью с землей. Вместе с тем, анализируя понятия недвижимого имущества в гражданском законодательстве других стран, например Франции, можно заметить, что такой признак недвижимого имущества, как неразрывная связь с земельным участком, введенный еще римскими юристами, понимается достаточно широко. Представляется, что нет достаточных оснований полагать, что под связью с землей понимается только физическая связь с конкретным земельным участком. Ведь недаром российский законодатель, оперируя данными категориями, говорит о связи с землей вообще, а не о связи с конкретным земельным участком. Поэтому вполне обоснованным представляется вывод о том, что связь с землей может быть не только физическая, но и "духовная", когда некоторые объекты, признаваемые недвижимым имуществом, не смогут использоваться и эксплуатироваться, если такая связь будет отсутствовать. В связи с этим вполне можно согласится с мнением, высказанным о понятии недвижимого имущества о том, что сегодня пора уже говорить о недвижимости как имуществе, ценность которого предопределена его использованием - непрерывной амортизацией и включенностью в такую систему эксплуатации, благодаря которой эта амортизация и происходит. Содержание понятия недвижимости должно расширяться соразмерно усовершенствованию технической инфраструктуры сферы жизненного обитания <*>. -------------------------------- <*> Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения". К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество. Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп. Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Причем наличие указанных признаков как бы "устанавливает планку", разграничивающую движимые и недвижимые вещи, которая может быть применена ко всем объектам недвижимости. В эту группу входят объекты, которые не только по своему статусу, но и по своей природе являются недвижимостью. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001 <*>. -------------------------------- <*> См.: информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, о которой отчасти упоминалось выше, а также необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике <*>. -------------------------------- <*> См.: Дорожинская Е. А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. Москва, 2000. С. 43; Фалилеев П. А. Правовые проблемы ипотеки морских судов // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). С. 27.

И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо - техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Однако нельзя забывать и о том, что эти объекты отвечают главному требованию, предъявляемому к недвижимости, - это связь с землей и несоразмерный ущерб их назначению при "перемещении". Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Именно по этим причинам в законодательстве расширен круг объектов недвижимого имущества. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А. С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых" <*>. -------------------------------- <*> Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 306.

Однако все еще сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости. Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А. В. Черных <*>, во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии "прочной связи с землей". Еще более показательным примером являются перемещения зданий, представляющих архитектурную ценность, на подчас значительные расстояния. Если четко исходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствия ущерба при их перемещении, подобные объекты к недвижимому имуществу не относятся. -------------------------------- <*> Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. Москва, 1995. С. 57.

Четкая законодательная формулировка критерия деления имущества на движимое и недвижимое необходима, иначе при бессистемном отнесении законодательством различных видов имущества к недвижимому, вместе с тем не совсем подпадающих под действие указанного критерия, встает вопрос об условности понятия недвижимого имущества. В практическом аспекте такое положение представляется недопустимым, так как в ГК РФ предусматриваются значительные различия правового режима движимого и недвижимого имущества. В теоретическом аспекте подобная "методологическая предпосылка заранее обрекает исследование на неудачу, так как признание того или иного понятия заведомо "условным" открывает широкий простор для произвольного его истолкования" <*>. -------------------------------- <*> Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. Москва, 1992. С. 30 - 31.

Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении. Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого "в силу закона", - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего водного плавания, космических объектов) и прав на них <*>. -------------------------------- <*> Болтанова Е. С. Автореферат к. д. "Договор купли - продажи недвижимости". Томск, 2000.

Вместе с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации <*>. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации. -------------------------------- <*> ГК РФ. Ст. 130, ч. 2, п. 1.

Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества: - недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения <*>; -------------------------------- <*> Советское гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В. А. Рясенцева. Москва, 1986. С. 167.

- вещь эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима; - этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость; - эта вещь должна находится в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

Название документа