Организация приобрела для своего работника новую квартиру большей площади после продажи его старой квартиры, которая находилась в собственности работника более трех лет. Возникает ли объект налогообложения по НДФЛ в случае, если стоимость новой квартиры превышает стоимость старой квартиры? Если да, то предоставляется ли указанному работнику имущественный налоговый вычет?

Ответ: В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ для целей гл. 23 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ.

Согласно п. 1 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения по НДФЛ для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Пунктом 1 ст. 211 НК РФ определено, что при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ. При этом в стоимость таких товаров (работ, услуг) включается соответствующая сумма НДС, акцизов и исключается частичная оплата налогоплательщиком стоимости полученных им товаров, выполненных для него работ, оказанных ему услуг.

К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой. Об этом говорится в пп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ.

Таким образом, разница в стоимости квартир (с учетом НДС), оплаченная за счет работодателя, признается доходом работника, полученным в натуральной форме. При этом стоимость проданной старой квартиры признается частичной оплатой налогоплательщиком стоимости приобретенной для него работодателем новой квартиры. Такой вывод следует из норм п. 1 и пп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ. Указанный доход определяется с учетом рыночных цен на эти квартиры, сложившихся в соответствующем регионе, и подлежит обложению по налоговой ставке 13% на основании ст. 40, п. 1 ст. 210 и п. 1 ст. 224 НК РФ.

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ. Об этом сказано в п. 3 ст. 210 НК РФ.

При продаже старой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной им при ее продаже (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу с 1 января 2009 г., внесены изменения в абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Согласно данному абзацу (в ред. Федерального закона N 224-ФЗ) при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории РФ квартиры в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.

Положения указанного абзаца (в ред. Федерального закона N 224-ФЗ) распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г.

В случаях если оплата расходов на приобретение квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не применяется. Это подтверждается положениями абз. 19 данного подпункта.

Е. Н.Юрова

Консалтинговая группа "ИнтерСофт"

21.01.2009