Организация, применяющая УСН, уступает право на долю в строящемся жилом доме. Учитываются ли в доходах организации денежные средства, полученные от нового кредитора, а расходах - затраты на приобретение права?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ доходы от реализации при УСН определяются в соответствии со ст. 249 НК РФ. Этой статьей, в частности, предусмотрен доход от реализации имущественных прав (п. 2 ст. 249 НК РФ). При этом датой определения дохода признается день фактического получения денежных средств за реализованные товары (работы, услуги) и имущественные права (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Таким образом, денежные средства, полученные от нового кредитора по договору уступки права на долю в строящемся доме, должны учитываться в доходах организации. При этом затраты на приобретение права такие организации не вправе учитывать в расходах, так как такой вид расходов не предусмотрен п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Такова позиция Минфина России (Письма от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83, от 31.07.2007 N 03-11-04/2/191).

Однако некоторые суды не соглашаются с этим. Их точка зрения основана на том, что договор о долевом участии в строительстве является инвестиционным (ст. ст. 1, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации"). В связи с этим уступка права на долю в строящемся доме, по мнению суда, тоже носит инвестиционный характер, а значит, не признается реализацией имущественного права (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому доход от такой уступки при расчете налога при УСН не учитывается. К такому выводу пришел, в частности, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 08.09.2006 N А56-23768/2005.

Вместе с тем данная позиция является спорной, поскольку инвестициями считаются денежные средства или иное имущество, вкладываемое в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ). Заключая такой договор, инвестор передает свои права на осуществление капитальных вложений и на их результаты другому лицу (ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ). В частности, инвестицией признается вклад юридического или физического лица в долевое строительство жилья. Между тем уступка права на долю в строящемся доме третьему лицу первоначальным инвестором не является инвестиционной деятельностью и в целях налогообложения признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ, ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ). Поэтому доход, полученный организацией-"упрощенцем" от такой уступки, по нашему мнению, должен включаться в состав доходов при расчете налога при УСН (п. 1 ст. 249 НК РФ).

Таким образом, налогоплательщик при определении дохода в рассматриваемом случае должен самостоятельно принять решение о том, чьей позицией руководствоваться: Минфина России или суда. При этом надо учесть, что принятие решения, противоречащего позиции Минфина России, скорее всего, приведет к конфликту с налоговым органом, разрешать который придется в суде. В этом случае организация для обоснования своей позиции может воспользоваться аргументами, изложенными в упомянутом Постановлении ФАС Северо-Западного округа. Затраты же на приобретение таких прав расходами при УСН не признаются в любом случае.

Л. К.Давыдова

Издательство "Главная книга"

11.01.2009