Организация (арендатор) заключила с физическим лицом (арендодателем) договор аренды недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности нескольких физических лиц. Может ли указанный договор аренды быть признан недействительным, если он был заключен без согласия других собственников?

Ответ: Если договор аренды недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности нескольких физических лиц, заключен физическим лицом (арендодателем) с организацией (арендатором) без согласия других собственников, то такой договор является ничтожной сделкой.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, сособственник недвижимого имущества вправе сдавать его в аренду только при наличии согласия всех собственников. Этот вывод подтверждается арбитражной практикой (например, Постановлениями Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 13966/11, ФАС Московского округа от 07.08.2013 по делу N А41-2673/13, ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2012 по делу N А56-47000/2011, Определением ВАС РФ от 05.05.2012 N ВАС-5368/12).

С 1 сентября 2013 г. нормы параграфа 2 гл. 9 ГК РФ о недействительности сделок применяются в новой редакции (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации"). Нормы ГК РФ (в ред. Федерального закона N 100-ФЗ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (ст. ст. 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона N 100-ФЗ).

Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г., сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ГК РФ, в частности ст. 246 ГК РФ, не указывает, что сделка по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности, совершенная одним сособственником без согласия всех участников долевой собственности, оспорима, а также не предусматривает других последствий такого нарушения.

Следовательно, если договор аренды недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности нескольких физических лиц, был заключен одним собственником без согласия других собственников до 1 сентября 2013 г., этот договор является ничтожной сделкой согласно ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей до 1 сентября 2013 г.

С 1 сентября 2013 г. действует ст. 173.1 "Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления" ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Следует обратить внимание, что с 1 сентября 2013 г. в новой редакции действует ст. 168 ГК РФ. Установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В ст. 246 ГК РФ не установлено каких-либо специальных последствий для сделок, совершенных с нарушением требований этой статьи. Также в этой норме не указано, что такие сделки являются оспоримыми. Сделка по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности, совершенная с нарушением требований п. 1 ст. 246 ГК РФ, то есть без получения согласия всех участников долевой собственности, нарушает их права и законные интересы. Так, нарушается право участника долевой собственности пользоваться и распоряжаться своей долей (ст. 246 ГК РФ). Кроме того, нарушается право участников долевой собственности на получение дохода от использования имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 248 ГК РФ).

Таким образом, если договор аренды недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности нескольких физических лиц, заключен без согласия других собственников после 1 сентября 2013 г., такой договор является ничтожной сделкой в силу положений ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей после 1 сентября 2013 г.

Следует учитывать, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ). Это означает, что заявление о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным не имеет правового значения, если все участники долевой собственности знали о заключении этого договора, или совершили действия, однозначно свидетельствующие об одобрении этой сделки и не возражали против ее заключения, или поведение всех участников долевой собственности после заключения сделки давало другим лицам основание полагаться на действительность сделки.

С. В.Тимошкова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

23.11.2013