Организация является арендатором жилого помещения в многоквартирном доме (использует для проживания своих работников). Арендодателем является гражданин - собственник помещения. Управление в многоквартирном доме осуществляет управляющая организация. Вправе ли управляющая организация требовать от организации-арендатора оплаты расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и правомерна ли позиция арендодателя о том, что, поскольку помещением фактически пользуется арендатор, именно он и должен оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме?

Ответ: Управляющая организация не вправе требовать с организации-арендатора оплаты расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, она вправе требовать данную оплату с арендодателя как собственника помещения в многоквартирном доме. Позиция арендодателя о том, что, поскольку помещением фактически пользуется арендатор, именно он и должен оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, также является неправомерной.

Обоснование: Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Статьей 608 ГК РФ закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ определено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества урегулированы ст. 616 ГК РФ.

В силу п. 2 данной статьи арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из изложенного, арендатор должен нести расходы на содержание именно того имущества, которое ему предоставлено на праве аренды.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Частью 1 ст. 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

На основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Частью 2.3 ст. 161 ЖК РФ установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Как следует из изложенного, обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме установлена ЖК РФ для собственников помещений в многоквартирном доме, а не для арендаторов таких помещений.

Таким образом, управляющая организация не вправе требовать с организации-арендатора оплаты расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, она вправе требовать данной оплаты с арендодателя как собственника помещения в многоквартирном доме. Позиция арендодателя о том, что, поскольку помещением фактически пользуется арендатор, именно он и должен оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, также является неправомерной, так как значение в данном случае имеет не то, кто является пользователем помещения, а то, кто является его собственником.

Данные выводы подтверждаются сложившейся судебной практикой.

Отказывая в удовлетворении иска организации-исполнителя по договору на оказание услуг по содержанию, техническому обслуживанию нежилых помещений, санитарному содержанию контейнера и контейнерной площадки к организации - арендатору нежилого помещения, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 16.08.2013 N А12-2923/2013 учитывал ч. 5 ст. 161 ЖК РФ и указал, что именно собственник нежилого помещения, которое на основании договора аренды занимал ответчик, был обязан самостоятельно заключить с истцом договор оказания услуг и нести расходы на содержание общего имущества дома. По мнению суда, непосредственно на арендатора данного имущества в силу ст. ст. 161, 162 ЖК РФ обязанность по заключению от своего имени договора с организацией, оказывающей услуги по содержанию общего имущества дома, и оплате понесенных ею расходов возложена быть не может в том числе и по причине незаключения такого договора собственником.

Отказывая в удовлетворении иска управляющей организации к организации - арендатору подвального помещения в многоквартирном доме о признании расторгнутыми договоров на уборку и обслуживание мест сбора и складирования и на управление многоквартирным домом, об освобождении занимаемого помещения, взыскании неосновательного обогащения, выразившегося в отказе оплаты услуг по уборке и обслуживанию мест сбора бытовых отходов, услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, иной деятельности по управлению многоквартирным домом, возврате денежных средств, связанных с незаконным обогащением ответчика, Пятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 31.07.2013 N 05АП-5954/2013 исходил из того, что по смыслу ч. 5 ст. 46, ст. ст. 161 и 162 ЖК РФ арендатор помещения не может являться стороной договора на управление многоквартирным домом, кроме того, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 N А29-11187/2012 суд разъяснил, что в силу положений ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ст. ст. 36, 39, 153 - 155 ЖК РФ именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества и собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

21.11.2013