Вправе ли организация на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не облагать НДС операцию по реализации объекта незавершенного строительства (дома), в котором фактически могут проживать граждане и который подключен к инженерным сетям?

Ответ: Исходя из позиции Минфина России организация на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ не вправе не облагать НДС операцию по реализации объекта незавершенного строительства (дома). В то же время, учитывая наличие в судебной практике двух точек зрения по данному вопросу, а также то, что в рассматриваемой ситуации в объекте незавершенного строительства фактически могут проживать граждане и он подключен к инженерным сетям, организация, решившая не облагать НДС операцию по реализации объекта незавершенного строительства (дома), в случае возникновения у налогового органа претензий, возможно, будет в суде доказывать свою правоту.

Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В силу пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

На основании ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.

Частью 2 ст. 16 ЖК РФ установлено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Как разъяснено в Письме Минфина России от 12.05.2012 N 03-07-10/11, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного указанным пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, не имеется.

Учитывая изложенное, исходя из того, что речь идет об объекте незавершенного строительства, реализация данного объекта облагается НДС, даже несмотря на то, что в нем фактически могут проживать граждане и он подключен к инженерным сетям.

Удовлетворяя заявление налогового органа к гражданину с требованием об обращении взыскания на земельные участки и объект незавершенного строительства, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 18.07.2013 N 18АП-6857/2013 отметил: поскольку строительство расположенного на земельном участке объекта недвижимости не завершено, отсутствуют основания для вывода о том, что данное помещение является жилым и пригодно для проживания в нем граждан. Судом не приняты во внимание доводы ответчика о том, что он фактически проживает в данном помещении, объект подключен к инженерным сетям, в силу чего обладает всеми признаками жилого помещения, поскольку по смыслу ст. 16 ЖК РФ такой вывод может быть сделан после завершения строительства объекта как недвижимого имущества.

По нашему мнению, данный вывод суда может быть использован и для разрешения рассматриваемого вопроса.

В судебной практике, формирующейся непосредственно по вопросу обложения НДС, операции по реализации объекта незавершенного строительства, который в случае завершения строительства будет предназначен для проживания граждан, существует две позиции.

Часть судов (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2013 N А12-9812/2012) указывает, что при реализации не завершенных строительством жилых домов освобождение от обложения НДС не применяется, поскольку объекты незавершенного строительства не могут быть отнесены к жилым помещениям, если они не отвечают санитарным, техническим нормам и не пригодны для проживания, в связи с чем операции по реализации жилых помещений, жилых домов, а также долей в них, не завершенных строительством, подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.

В то же время другая часть судов полагает, что реализация недостроенного жилого дома освобождается от НДС в силу пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, если указанный дом предназначен для проживания, отвечает признаку изолированности, обеспечен инженерными системами и налогоплательщик представил разрешительные и правоустанавливающие документы, подтверждающие его целевое назначение (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.01.2011 N А39-909/2010).

Ю. М.Лермонтов

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

21.11.2013