Организация, имеющая в собственности жилые квартиры, заключает договоры найма жилого помещения. В ежемесячную плату за наем жилого помещения включены все коммунальные платежи. Имеет ли право организация начислить НДС на общую сумму платы за пользование жилым помещением? Какими нормами регулируется порядок принятия к вычету "входного" НДС, уплаченного организацией поставщикам коммунальных услуг, в данной ситуации?

Ответ: Согласно пп. 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Какие услуги относятся к услугам по предоставлению в пользование жилых помещений, НК РФ не разъясняет.

Согласно разъяснениям специалистов налоговой службы, изложенным в Письме ФНС России от 17.05.2005 N ММ-6-03/404@, если условиями договора аренды предусмотрено, что в стоимость арендной платы помимо платы за наем жилья (предоставление жилого помещения) включена стоимость коммунальных или иных услуг, то в налоговую базу не входит только плата за наем жилья (предоставление жилого помещения). Аналогичная позиция отражена в Письмах ФНС России от 16.03.2005 N 03-4-02/371/28, Минфина России от 08.04.2004 N 04-03-09/13, от 10.06.2004 N 03-03-09/17.

ВАС РФ в Постановлении Пленума от 05.10.2007 N 57 в целях обеспечения правильного и единообразного применения арбитражными судами закона при разрешении дел, касающихся взимания НДС по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов, приводит следующие разъяснения.

Статья 154 Жилищного кодекса РФ разграничивает плату за пользование жилым помещением (плату за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

НДС в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не начисляется на такой вид платежа, как плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение), поскольку именно эта сумма представляет собой оплату услуг, названных в указанной норме.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2007 по делу N А56-12400/2006 суд указал, что коммунальные услуги и услуги по обслуживанию жилых домов не освобождаются от НДС, так как такая льгота не названа в ст. 149 НК РФ.

Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Московского округа от 01.04.2008 N КА-А40/1579-08, от 28.12.2007 N КА-А40/13936-07, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2008 N Ф04-5111/2008(10171-А46-25), ФАС Волго-Вятского округа от 20.03.2008 по делу N А82-15461/2006-15 и др.

С учетом вышеизложенного можно сделать следующий вывод: плата за пользование жилым помещением НДС облагаться не должна (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 2 ст. 149 НК РФ, не вправе отказаться от освобождения таких операций от НДС.

Таким образом, организация осуществляет как облагаемые, так и не облагаемые НДС операции.

Согласно п. 4 ст. 170 НК РФ суммы "входного" НДС, предъявленные налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции:

- учитываются в стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления операций, не облагаемых НДС;

- принимаются к вычету в соответствии со ст. 172 НК РФ - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления операций, облагаемых НДС;

- принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и/или реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения), - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций, в порядке, установленном принятой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения.

Указанная пропорция определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения), в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных за налоговый период.

В соответствии с п. 4 ст. 170 НК РФ налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.

При отсутствии у налогоплательщика раздельного учета сумма налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, вычету не подлежит и в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций, не включается.

С учетом вышеизложенного можно сделать следующий вывод: организация не может начислять НДС на всю сумму платы за пользование жилым помещением. При ведении раздельного учета организация может принять к вычету "входной" НДС в соответствии с требованиями п. 4 ст. 170 НК РФ.

О. В.Егорова

ООО "ЭЛКОД"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

13.11.2008