Необходимо ли указывать в инвестиционном договоре, предметом которого является привлечение денежных средств участников долевого строительства здания, сумму вознаграждения заказчика за выполнение функций застройщика по этому договору? В случае если указание суммы вознаграждения не является обязательным, как определяется вознаграждение заказчика за выполнение функций застройщика в целях обложения НДС?

Ответ: На основании ст. ст. 1, 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) к рассматриваемым отношениям применяются положения Закона N 214-ФЗ, в том числе в части порядка заключения договора участия в долевом строительстве и его содержания (ст. ст. 4, 5 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Из изложенной нормы следует, что определение в договоре участия в долевом строительстве (инвестиционном договоре, приведенном в соответствие с положениями Закона N 214-ФЗ) стоимости услуг застройщика не является обязательным условием такого договора.

При указании в договоре участия в долевом строительстве стоимости услуг заказчика, выполняющего функции застройщика, эта сумма подлежит обложению налогом на добавленную стоимость в общем порядке (ст. ст. 146, 153, 168 Налогового кодекса РФ), что подтверждается финансовыми органами (см., например, Письмо Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82).

В то же время обращаем внимание, что отсутствие указания в договоре участия в долевом строительстве стоимости услуг заказчика, выполняющего функции застройщика, не исключает обложения налогом на добавленную стоимость разницы между суммой денежных средств, полученных застройщиком от инвесторов строительства здания и по своему существу являющихся возмещением затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, и суммой, фактически потраченной заказчиком, выполняющим функции застройщика, на строительство здания.

Данный подход изложен, например, в Письме Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02. Арбитражные суды также придерживаются изложенной точки зрения, например: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 N Ф08-5951/2006-469А, ФАС Московского округа от 31.05.2005, 25.05.2005 N КА-А41/4403-05. Следует отметить, что в последнем случае суд поддержал доводы налогоплательщика о том, что налоговая база в виде суммы экономии инвестиционных средств может быть определена только после окончания строительства и сдачи объекта инвестору.

Д. В.Орехова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

12.11.2008