Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации

КРАТКОСРОЧНАЯ АРЕНДА

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Е. Б. КОЗЛОВА

Козлова Елена Борисовна Специалист в области гражданского права. Родилась 21 февраля 1969 г. в Москве. В 1997 г. окончила Московский гуманитарный университет. В 1994 - 1999 г. - исполнительный директор, руководитель программы оказания консультативных услуг НИИ правовой политики. С 1994 г. по настоящее время работает в Российской правовой академии Минюста России (научный сотрудник, руководитель отдела гражданско - правовых исследований). Автор более 50 публикаций по юридической тематике.

В сфере правового регулирования и государственной регистрации договоров аренды возникает немало проблем, и одна из них связана с государственной регистрацией договоров аренды, заключенных на срок менее года.

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого является недвижимое имущество, то такой договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ. Однако ГК РФ содержит и некоторые специальные нормы по этому вопросу. Так, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 674 ГК считается заключенным с момента его подписания. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют. Возникает следующий вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и, соответственно, не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года, но общий срок аренды в совокупности превышает один год, то не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении? Стороны могут начать процедуру государственной регистрации договора аренды сразу после подписания соглашения о продлении срока договора, но все равно будет образована определенная временная дельта, когда договор по формальным признакам может быть признан недействительным. Ответ на этот вопрос дан Высшим Арбитражным Судом РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В п. 10 указанного информационного письма разъясняется, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит. Однако разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ не являются нормативными правовыми актами, хотя и принимаются во внимание всеми субъектами гражданских правоотношений. Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, заключающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих из себя краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю. Следует отметить, что в некоторых регионах на уровне субъектов Российской Федерации была введена обязательная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее года. Так, мэром Москвы издано распоряжение от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" <*> (далее - распоряжение N 911-РМ), в п. 1 которого (в первоначальной редакции) установлена обязательная государственная регистрация договоров аренды (субаренды) независимо от форм собственности объектами недвижимости и сроков их действия. -------------------------------- <*> Вестник мэрии Москвы. 1999. N 1.

После выхода распоряжения мэра Москвы от 27 декабря 1999 г. N 1504-РМ "О внесении изменений в распоряжение мэра от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" <*> обязательной государственной регистрации подлежали: -------------------------------- <*> Информационная правовая система "Консультант плюс" (документ в данной редакции опубликован не был, первоначальный текст см.: Вестник мэрии Москвы. 1999. N 1).

- право аренды зданий и сооружений, возникающее из договоров аренды, заключаемых на срок не более года; - договоры аренды зданий и сооружений, заключаемые на срок не менее года; - иные договоры аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который они заключаются. И, наконец, распоряжением мэра Москвы от 26 октября 2000 г. N 1123-РМ "О внесении изменений в распоряжение мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" <*> из распоряжения N 911-РМ исключен абз. 2 (право аренды зданий и сооружений, возникающее из договоров аренды, заключаемых на срок не более года). Однако в настоящее время действуют два других пункта, один из которых определяет, что государственной регистрации подлежат "иные договоры аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который они заключаются". -------------------------------- <*> Вестник мэрии Москвы: Приложение. 2000. Октябрь.

С другой стороны, внесены изменения в приложение 5 Постановления Правительства Москвы от 13 июня 2000 г. N 447 "О выполнении Программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 года и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации" <*>, п. 14 которого определял, что производится государственная регистрация договора аренды, права на аренду здания, помещения (часть здания) на срок менее года. Этот пункт в ныне действующей редакции означенного Постановления (т. е. в ред. Постановления Правительства Москвы от 22 августа 2000 г. N 660 и распоряжений мэра Москвы от 1 сентября 2000 г. N 944-РМ, от 18 января 2001 г. N 31-РМ) <**> отсутствует. -------------------------------- <*> Информационная правовая система "Консультант плюс". <**> Там же.

Таким образом, возникла коллизия не только между нормативными актами субъекта и федеральным законодательством, но и между актами одного правового поля. Представляется, что в целях приведения законодательства г. Москвы в соответствие с федеральным законодательством абз. 4 (в последней редакции) должен быть исключен из текста распоряжения N 911-РМ. Порядок регистрации договоров аренды независимо от сроков их действия был также введен в Приморском крае и ряде других регионов. Однако очевидно, что подобные решения находятся в прямом противоречии с нормами действующего гражданского законодательства. Подобного рода сумбур наблюдается в актах, издаваемых Министерством РФ по налогам и сборам (МНС России) и Управлением этого министерства по г. Москве. Так, МНС России в письме от 19 апреля 2000 г. N 02-3-09/88 "О включении в себестоимость арендных платежей" <*> со ссылкой на письмо Минюста России от 11 января 2000 г. N 85-ЭР определяет, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации независимо от сроков их заключения. В связи с этим, как утверждает МНС России, арендатор не вправе относить на себестоимость продукции (работ, услуг) затраты по договору аренды, не прошедшему государственной регистрации. -------------------------------- <*> Нормативные акты для бухгалтера. 2000. N 12.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" <*> определяет, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ. -------------------------------- <*> Экономика и жизнь. 2000. N 25.

Далее издается письмо МНС России от 10 июля 2000 г. N 02-5-11/243 "Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц" <*>, в котором утверждается, что письмо от 19 апреля 2000 г. не применяется и договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. Но необходимо подчеркнуть, что письмо N 02-5-11/243 издано, как в нем указано, "для целей налогообложения по вопросу об аренде нежилых помещений у физических лиц". Как оценивать эти документы юридическим лицам? Положения какого из указанных актов МНС России на них распространяются? -------------------------------- <*> Информационная правовая система "Консультант плюс".

Рассмотрим позицию Управления МНС России по г. Москве. В двух письмах - от 16 февраля 2000 г. N 14-14/5751 <*> и от 20 марта 2000 г. N 03-12/9634 <**> - утверждается, что регистрация договоров аренды помещений в зданиях и сооружениях регулируется ст. 26 Закона о регистрации и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор. Несмотря на то, что оба письма должны повлечь за собой правовые последствия только для юридических лиц, которым оно направлено, так как являются ведомственными разъяснениями по частным запросам, понятно, что правовые последствия возникнут практически у всех юридических лиц, так как эти документы закрепляют общую позицию по данной проблеме Управления МНС России по г. Москве. -------------------------------- <*> Информационная правовая система "Консультант плюс". <**> Там же.

Споры по вопросу обязательности государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок менее года, носят практический характер, поскольку связаны с позицией налоговых инспекций о включении или невключении арендных платежей по договорам аренды в состав затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг). Позиции налоговых органов разных субъектов РФ в данном случае также различаются. Так, налоговая инспекция по г. Санкт - Петербургу в письме от 9 марта 1999 г. N 02-06/324 <*> сразу определяет, что договор аренды, заключаемый на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и требует лишь соблюдения письменной формы. Налоговые же инспекции г. Москвы, подчиняясь законодательству субъекта и не принимая во внимание его противоречия федеральному законодательству, придерживаются другого мнения и часто не принимают договоры аренды на срок менее одного года, не прошедшие государственной регистрации. -------------------------------- <*> Там же. Санкт - Петербургский вып. (документ опубликован не был).

Некоторую ясность внесло указанное информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, в п. 1 которого указано, что согласно п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. Представляется целесообразным решить вопрос по-другому - законодательно установить определенный срок (разумный с практической точки зрения, например 3 - 4 месяца), в течение которого продленный договор аренды должен пройти государственную регистрацию и в то же время будет считаться действительным.

Название документа