В 2008 г. организацией, применяющей упрощенную систему налогообложения с объектом "доходы", были выполнены работы на сумму 10 млн руб. Заказчик в силу определенных причин не может расплатиться денежными средствами и в погашение своей задолженности предлагает квартиру. В дальнейшем эту квартиру организация продает за меньшую сумму. В какой момент возникает обязанность по уплате налога. Какие возможны налоговые последствия в случае продажи квартиры за сумму менее 10 млн руб.?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ при применении упрощенной системы налогообложения датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и/или в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и/или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

В рассматриваемой ситуации организацией выполнены работы на сумму 10 млн руб., заказчик ввиду отсутствия денежных средств расплачивается за выполненные работы квартирой.

В основном оплата осуществляется в денежной форме. Однако действующее законодательство не запрещает рассчитаться за товары (работы, услуги), имущественные права иным способом, если стороны договорятся об этом. Например, условиями заключенного договора может быть установлено, что в качестве оплаты приобретаемых товаров (работ, услуг), имущественных прав покупатель обязуется оказать продавцу услуги, выполнить работы, передать какое-либо имущество (имущественные права) и т. д.

Покупатель (заказчик) вправе также прекратить свое обязательство по оплате перед контрагентом, заключив с ним соглашение об отступном (ст. 409 Гражданского кодекса РФ) или о зачете взаимных требований, если он по какому-либо однородному обязательству является должником (ст. 410 ГК РФ), либо заключить соглашение о новации (ст. 414 ГК РФ) и т. д. Иными словами, обязательство перед контрагентом можно прекратить любым законным способом.

В рассматриваемой ситуации, если условия изначально заключенного договора с заказчиком остаются неизменными, речь пойдет о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и дальнейшем зачете взаимных требований.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство может быть прекращено полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. При этом организации оформляют акт о зачете взаимных требований, в котором приводятся основания возникновения и суммы взаимных задолженностей на дату проведения взаимозачета. В этом случае взаимные обязательства организаций уменьшаются на сумму наименьшего из обязательств, то есть на сумму обязательства, которое погашается полностью.

Согласно ст. 410 ГК РФ для зачета достаточно заявления одной стороны. Однако для подтверждения бесспорности зачитываемых требований целесообразно подписание сторонами акта о зачете взаимных требований. Кроме того, согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ обязательства сторон прекращаются взаимозачетом только в том случае, если сторона, которой было направлено заявление о зачете, получила соответствующее заявление (п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65)). В случае подписания акта зачета взаимных требований исключается возможность неполучения одной из сторон заявления о зачете.

Поскольку, как сказано выше, зачет взаимных требований является одним из способов прекращения обязательств, то на дату подписания акта зачета взаимных требований организация признает доход (выручку) от реализации работ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), который подлежит налогообложению по ставке 6%.

Реализация полученной квартиры является отдельной сделкой. Соответственно, при реализации указанной квартиры в момент получения денежных средств у организации возникает объект налогообложения - с полученного дохода необходимо исчислить и уплатить в бюджет сумму единого налога.

По вопросу снижения цены квартиры при ее реализации необходимо отметить следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

При осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

- между взаимозависимыми лицами;

- по товарообменным (бартерным) операциям;

- при совершении внешнеторговых сделок;

- при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени (п. 2 ст. 40 НК РФ).

Согласно пп. 1 - 3 п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются:

- организация, непосредственно и (или) косвенно участвующая в другой организации, при этом суммарная доля такого участия составляет более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

- физическое лицо, которое подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

- лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

При этом п. 2 ст. 20 НК РФ предусмотрено, что суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

На практике взаимозависимыми лицами с учетом конкретных обстоятельств судебным решением могут быть признаны: юридическое лицо и его руководитель, два хозяйственных общества, в случае если руководитель одного из обществ имеет долю в уставном капитале в размере 25% в одном из обществ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 N 71).

Отдельного обращения налогового органа в суд для установления взаимозависимости в порядке п. 2 ст. 20 НК РФ не требуется.

Таким образом, если квартира реализуется взаимозависимому лицу и ее стоимость меньше рыночной цены, то в случае налоговой проверки в соответствии с п. 3 ст. 40 НК РФ налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

О. В.Егорова

ООО "ЭЛКОД"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

23.10.2008