Стороны заключили соглашение об изменении регулирующих размер арендной платы условий договора аренды недвижимости, зарегистрированного в установленном законом порядке. Необходима ли государственная регистрация указанного соглашения?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ и устанавливающие, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Пунктом 1 ст. 453 ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 указал: согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Минфин России в Письме от 11.07.2008 N 03-03-05/77 придерживается аналогичной точки зрения.

Данная позиция подтверждается судебной практикой.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 06.09.2007 N А19-25747/06-Ф02-5977/07 установил, что соглашения сторон об изменении размера арендной платы подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью подлежащего государственной регистрации договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

В Постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 21.03.2008 N Ф03-А59/08-1/618; от 05.06.2007, 29.05.2007 N Ф03-А04/07-1/1402; ФАС Московского округа от 11.06.2003 N КГ-А40/3773-03 суды также пришли к вышеизложенному выводу.

Таким образом, государственная регистрация соглашения сторон об изменении условий о размере арендной платы договора аренды недвижимого имущества, зарегистрированного в установленном законом порядке, обязательна.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

10.10.2008