Правомерно ли заключение договора управления многоквартирными домами и предоставления услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту жилищного фонда и придомовых территорий между коммерческой организацией (исполнителем) и администрацией муниципального образования (заказчиком) без проведения открытого конкурса с соблюдением требований Федерального закона N 94-ФЗ?

Ответ: В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

На основании ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (ч. 8 ст. 161 ЖК РФ).

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила).

Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ) регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов (ч. 1 ст. 1 Закона N 94-ФЗ).

Закон N 94-ФЗ применяется в случаях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если такие услуги оказываются международными финансовыми организациями, созданными в соответствии с международными договорами, участником которых является Российская Федерация, а также международными финансовыми организациями, с которыми Российская Федерация заключила международные договоры. Перечень указанных международных финансовых организаций утверждается Правительством РФ (ч. 2 ст. 1 Закона N 94-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 3 Закона N 94-ФЗ под муниципальными нуждами понимаются обеспечиваемые за счет средств местных бюджетов и внебюджетных источников финансирования потребности муниципальных образований, муниципальных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для решения вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и (или) законами субъектов Российской Федерации, функций и полномочий муниципальных заказчиков.

Таким образом, договор управления многоквартирными домами должен заключаться по итогам проведения конкурса с соблюдением требований Закона N 94-ФЗ и вышеуказанных Правил.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Таким образом, заключение договора управления многоквартирными домами и предоставления услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту жилищного фонда и придомовых территорий между коммерческой организацией (исполнителем) и администрацией муниципального образования (заказчиком) без проведения открытого конкурса неправомерно, и в случае заключения такого договора без проведения конкурса он является ничтожным.

Правомерность подобных выводов подтверждается и судебной практикой.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 17.04.2008 N Ф08-1898/2008, проанализировав положения ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, пришел к выводу, что иной, за исключением проведения открытого конкурса, способ выбора (включая смену) управляющей организации ни ЖК РФ, ни соответствующим Постановлением Правительства РФ не предусмотрен.

ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 17.03.2008 N Ф03-А51/08-1/638 признал недействительным договор управления многоквартирными домами и предоставления услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту жилищного фонда и придомовых территорий, заключенный администрацией муниципального образования без проведения открытого конкурса. При этом суд, учитывая содержание и цели указанного договора, а также организационно-правовое положение его участников, установив обязанность администрации муниципального образования по проведению открытого конкурса для его заключения, отклонил доводы администрации о неприменении к данным отношениям Закона N 94-ФЗ.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25.12.2007 N Ф03-А51/07-1/5799.

Ю. К.Борисов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

26.09.2008