Организация-продавец заключила договор купли-продажи недвижимости. Фактически право собственности на предмет сделки перешло к покупателю после государственной регистрации договора. В период действия договора, но до государственной регистрации в него дважды вносились изменения относительно цены сделки. В итоге окончательная цена договора была снижена в два раза относительно первоначальной цены сделки. По сниженной цене покупатель оплатил продавцу стоимость недвижимости. Налоговый орган в ходе камеральной проверки организации-продавца пришел к выводу, что организация отразила не всю выручку от продажи недвижимости и тем самым занизила прибыль, доначислил организации налог на прибыль, пени и штраф, исходя из первоначальной цены по договору. Правомерны ли действия налогового органа?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 247 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. При этом прибылью в целях гл. 25 НК РФ признаются для российских организаций полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл. 25 НК РФ.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях гл. 25 НК РФ относятся в том числе доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее - доходы от реализации). При этом при определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Пунктом 1 ст. 249 НК РФ устанавливается, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Согласно п. 2 названной статьи выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей гл. 25 НК РФ в соответствии со ст. 271 или ст. 273 НК РФ.

Таким образом, для целей налогообложения прибыли принимаются все доходы, полученные налогоплательщиком и подтвержденные соответствующими документами.

Данный вывод подтверждается судебной практикой. Например, в Постановлении ФАС Центрального округа от 22.04.2008 N А36-1744/2006 суд пришел к выводу о том, что налоговый орган, не учтя фактических обстоятельств дела, неправомерно доначислил организации налог на прибыль, исходя из первоначальной стоимости сделки. ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 02.04.2008 N Ф03-А51/08-2/285 также указал на то, что снижение организацией-продавцом цены по договору не влечет за собой доначисления налога на прибыль, исходя из первоначальной цены по договору.

Таким образом, в рассматриваемом случае действия налогового органа являются неправомерными, поскольку налоговый орган не учел всех обстоятельств сделки, а также неправомерно рассчитал налог на прибыль, исходя из первоначальной цены сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

23.09.2008