Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости)

ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КАК ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)

Е. ШПАК

Е. Шпак, юрист.

В современном гражданском обороте возникает множество различных обязательств, исполнение которых возможно обеспечить с помощью ипотеки (залога недвижимости). В целом сущность ипотеки состоит в том, чтобы выделить из всего имущества залогодателя определенное недвижимое имущество и сохранить его к тому моменту времени, когда основное обязательство будет подлежать удовлетворению, и, в случае неисполнения этого обязательства, обратить взыскание на это имущество и удовлетворить требования кредитора-залогодержателя за его счет преимущественно (за некоторыми исключениями) перед другими кредиторами залогодателя (п. 1 ст. 1 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 24.06.97 <*>). -------------------------------- <*> Федеральный закон Российской Федерации N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 24.06.97 // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (далее - Закон об ипотеке).

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Закон об ипотеке в ст. 5 содержит открытый перечень возможных предметов ипотеки, среди которых в том числе указаны здания и сооружения. Ипотека зданий и сооружений представляет интерес для изучения и разработки ввиду, по крайней мере, двух причин: во-первых, ввиду актуальности обеспечения исполнения обязательств залогом зданий или сооружений, и, во-вторых, ввиду недостаточной ясности норм по этому поводу. Несмотря на то что Гражданский кодекс РФ <*> и Закон об ипотеке указывают на особенности ипотеки зданий и сооружений, некоторые важные положения являются недостаточно четкими, а в некоторых случаях противоречивыми; в частности, вызывают споры и неоднозначное толкование положения, касающиеся понятия "здания и сооружения", касающиеся земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, вопросы делимости зданий и сооружений. -------------------------------- <*> Гражданский кодекс Российской Федерации. N 51-ФЗ. Часть первая. 21.10.94 // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301, 3302; Гражданский кодекс Российской Федерации. N 14-ФЗ. Часть вторая. 22.12.95 // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410 (далее - ГК).

Относительно ипотеки зданий и сооружений предъявляются специальные требования, суть которых состоит в том, что ипотека этих объектов допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке). Поскольку данная норма имеет императивный характер и не может быть изменена соглашением сторон договора об ипотеке, постольку важно выяснить, что же представляют собой здание и сооружение. В ст. 5 Закона об ипотеке в перечне возможных предметов ипотеки указаны здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Одно из мнений, высказанных в литературе <*>, состоит в том, что указание на предпринимательский характер использования является ограничением, а следовательно, здания и сооружения, не используемые в предпринимательской деятельности, не могут быть предметом ипотеки. Другое мнение <**> состоит в том, что подобное указание не является ограничением круга предметов ипотеки. Представляется, что указание на предпринимательский характер использования зданий и сооружений нельзя считать ограничением для ипотеки всех остальных зданий и сооружений, которые не используются в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке), так как перечень в ст. 5 Закона об ипотеке является открытым. -------------------------------- <*> Смирнов В. В., Лукина З. Л. Ипотечное жилищное кредитование. М., 1999. С. 26. <**> Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Законодательство и экономика. 1999. N 10. С. 12. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" включен в информационный банк согласно публикации - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1999. ------------------------------------------------------------------

При определении конкретного предмета ипотеки необходимо учитывать положение п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке, в соответствии с которым залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Данное положение можно истолковать двояко: во-первых, как отсылку к ряду специальных законов, которые разрешают или нет ипотеку отдельных объектов, то есть по принципу "запрещено все, что прямо не разрешено", и, во-вторых, истолковать в духе ст. 129 и п. 2 ст. 336 ГК, то есть "разрешено все, что прямо не запрещено", где исключение сделано только для земли и других природных ресурсов, чей оборот возможен только в той мере, в какой он допускается законами, а для остальных объектов установлено, что залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен. Представляется, что правильным является второе толкование. Поскольку Закон об ипотеке, по общему правилу, разрешает ипотеку земельных участков, занятых зданиями и сооружениями (п. 1 ст. 62), и ипотеку зданий и сооружений, постольку ипотека зданий и сооружений допускается, если законом не установлен запрет или ограничение. Необходимо отметить, что согласно абз. 7 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке требуется соблюдение правил ст. 69 при ипотеке "здания, в том числе жилого дома и иного строения, и сооружения, непосредственно связанных с землей", а под строениями в соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке понимаются в том числе и гаражи потребительского назначения. Получается, что под ипотекой зданий и сооружений понимается ипотека практически всех искусственных недвижимых объектов, непосредственно возведенных на земле. Но при этом нужно учитывать, что закон имеет в виду не любые объекты, а именно объекты недвижимости, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Тем не менее, поскольку законодатель использует понятия "здания и сооружения", необходимо определить именно эти понятия. При определении зданий и сооружений интересно сравнить нормы Закона об ипотеке с нормами ГК. Так, в ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке дословно повторяется положение п. 3 ст. 340 ГК: и в Законе, и в ГК говорится просто о зданиях и сооружениях. Тем не менее в п. 1 ст. 5, находящейся в главе I "Основные положения" Закона об ипотеке, речь идет о зданиях и сооружениях, непосредственно связанных с землей. Как отмечают в литературе, "в Законе не оговорено, что в данном случае имеется в виду под словами "здания и сооружения, непосредственно связанные с землей" <*>. При определении недвижимости в ст. 130 ГК говорится о зданиях и сооружениях как объектах, прочно связанных с землей (то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), но не непосредственно. В связи с этим возникает вопрос: что имеется в виду под непосредственной связью с землей и требуется ли обязательное соблюдение требования ст. 340 ГК и ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке при ипотеке тех зданий и сооружений, которые не имеют непосредственной связи с земельным участком, однако которые прочно связаны с ним. Например, если здание установлено не на фундаменте, а на блоках или на сваях. Как отмечают, "в настоящее время эта проблема еще не стала достаточно острой, однако в будущем это несомненно произойдет" <**>. В таких случаях следует исходить из существа данного объекта, из того, является ли объект зданием или сооружением по своим техническим характеристикам, которые будут рассмотрены ниже. -------------------------------- <*> Захарова Н. Н. О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1999. N 6. С. 27. <**> Гришаев С. П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. N 3. С. 40.

Здания и сооружения являются недвижимым имуществом, поскольку они недвижимы и по своей природе и назначению, и прямо названы в ст. 130 ГК. Здания и сооружения - это недвижимые вещи, отвечающие техническим признакам фундаментальности, прочности, относительной долговечности и непотребляемости. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Однако их местоположение может быть существенно изменено путем передвижения без ущерба для корпуса и конструкций здания или сооружения. Но данное обстоятельство не делает здание или сооружение движимой вещью, поскольку их суть и назначение именно в том, чтобы быть неразрывно связанными с землей, они не предназначены для передвижения, во время передвижения они не могут быть использованы как здание или сооружение, то есть по назначению. Более того, ГК в ст. 130, говоря о зданиях и сооружениях как о недвижимости, устанавливает, что невозможно их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению, а не самим конструкциям зданий и сооружений. При этом при установлении перенесенного здания или сооружения на новом месте требуется его новая регистрация и учет как уже другого здания или недвижимого сооружения. Здание - это "архитектурное сооружение, постройка, дом", сооружение - это "всякая значительная постройка (различного вида и назначения)", в свою очередь, постройка - это "то, что построено", а строение - это "постройка" <1>. Учитывая то, что Закон об ипотеке под словами "здания и сооружения" имеет в виду все искусственно созданные недвижимые объекты, непосредственно связанные с землей (абз. 7 п. 1 ст. 5), было бы более логично использовать в законе и применять более общее понятие - постройка или строение, не забывая при этом, что объект является недвижимым. "В отличие от временных построек под строением понимается капитальная постройка, рассчитанная на длительную эксплуатацию, образующая хозяйственно и технически единое целое с земельным участком и обособленное от прилегающих построек" <2>. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. <3> использовал широкое понятие "строение" (например, ст. 277), Закон РФ "О залоге" от 29.05.92 <4> использовал понятие "здания и сооружения" наряду с понятием "строения" (ст. 42). ГК отказался от этого понятия и заменил его словосочетанием "здания и сооружения", оставив прежнее по смыслу содержание. -------------------------------- <1> Ожегов С. И. Словарь русского языка. М.: Русский язык, 1990. С. 230, 568, 746, 772. <2> Брауде М. Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1950. С. 15. <3> Гражданский кодекс РСФСР. 11.06.64 // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 406. <4> Закон Российской Федерации N 2872-1 "О залоге". 29.05.92 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 23. Ст. 1239.

В строительной литературе здание определяется как "строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного рода производственных процессов" <*>. -------------------------------- <*> Нагаев Р. Т. Терминологический словарь. Недвижимость: землеустройство, градостроительство и экономика. Казань, 1998. С. 112.

Из нормативных актов можно указать Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 013-94), утвержденный Постановлением Госстандарта РФ N 359 от 26.12.94 <*>, в котором здания определяются как "архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу". В другом документе - Строительные нормы и правила СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения", утвержденном Постановлением Госстроя РФ N 18-38 от 17.05.94 (с изменениями N 18-20 от 23.06.97 и N 18-6 от 16.01.98) <**>, в разделе 4 "Объекты формирования и стандартизации в строительстве" здание определяется как "наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных". -------------------------------- <*> Постановление Госстандарта РФ N 359 "Об утверждении Общероссийского классификатора основных фондов (ОК 013-94). 26.12.94 // Справочная правовая система КонсультантПлюс (далее - ОК 013-94). <**> Постановление Госстроя РФ N 18-38 "Об утверждении Строительных норм и правил СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения". 17.05.94 // М.: ГП ЦПП, 1996 (далее - СНиП 10-01-94).

Что касается сооружения, то представляется, что данное понятие является более сложным по содержанию. Фактически, для целей Закона об ипотеке, стремящегося словосочетанием "здания и сооружения" охватить все строения (постройки), прочно связанные с землей, понятие "сооружение" должно заключить в себе все остальные строения, не являющиеся зданиями. Тем не менее не все сооружения являются недвижимыми вещами. Сооружение определяется как "объемная, плоская или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов и так далее" <*>. -------------------------------- <*> Нагаев Р. Т. Терминологический словарь. Недвижимость: землеустройство, градостроительство и экономика. Казань, 1998. С. 150.

ОК 013-94 к сооружениям относит "инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций". В качестве примеров сооружений в ОК 013-94 приводятся следующие объекты: нефтяная скважина, включающая в себя вышку и обсадные трубы; мост, включающий в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно. К сооружениям также относятся линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы и другие объекты. Исходя из приведенных определений и примеров видно, насколько сложными и многофункциональными могут быть объекты, названные сооружениями; они, в отличие от зданий, могут располагаться как на земле, так и под землей и над землей. Возникает несколько вопросов: все ли сооружения являются недвижимыми вещами, все ли сооружения, прочно связанные с землей, являются недвижимыми, а также что можно назвать отдельным самостоятельным сооружением? Как отмечают, "на сегодняшний день отсутствует даже примерный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимого имущества" <*>, поэтому в каждом конкретном случае при решении вопроса о недвижимом характере того или иного сооружения следует исходить из критериев недвижимости, заданных ГК. ГК в ст. 130 недвижимым называет сооружение, которое прочно связано с землей, то есть перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Таким образом, если определенное сооружение не связано прочно с земельным участком и от этого не наносится ущерб его функциональному назначению, то такое сооружение нельзя назвать недвижимым. -------------------------------- <*> Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав // Приложение к ежемесячному журналу для деловых людей "Хозяйство и право". 2000. N 11. С. 8.

Более сложным представляется вопрос относительно недвижимого характера тех сооружений, которые прочно связаны с землей (полностью или частично), но для их надлежащего функционирования не требуется такая прочная связь с землей. В таких случаях всегда следует исходить из реальной обстановки, из характеристик объекта, из факта его стационарного нахождения на или под определенным земельным участком. Если же объект не полностью прочно связан с землей, то в этой ситуации следует рассмотреть вопрос относительно того, чем для такого сооружения являются те объекты, через которые сооружение связано с землей. Если такие вспомогательные объекты вместе с самим сооружением образуют одну неделимую вещь (ст. 133 ГК) или сложную вещь (ст. 134 ГК), то объект в целом следует признать недвижимым сооружением. Например, мост, состоящий из частей, которые связаны и которые не связаны с землей, являясь неделимой вещью, составляет одно недвижимое сооружение. То обстоятельство, что сооружение не всегда является недвижимым, еще раз подчеркивает нецелесообразность использования в законе термина "сооружения" (наряду со "зданием") для обозначения недвижимости, прочно связанной с землей. Для полноценного функционирования и эксплуатации зданий и недвижимых сооружений необходим земельный участок. "Дом без земли... до некоторой степени расходится с тем, что мы обыкновенно называем недвижимостью" <*>. В современном российском законодательстве земельные участки и расположенные на них здания и сооружения рассматриваются отдельно как самостоятельные недвижимые объекты. Тем не менее ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится недвижимость, за исключением определенных случаев, или залога права аренды на него не допускается. "Строение и земельный участок под ним образуют некоторое единство; ...единый хозяйственно-эксплуатационный объект. Правовая судьба строения и обслуживающего строение земельного участка тесно связаны" <**>, поэтому право на здание или сооружение и его переход тесно связаны с правом и переходом права на земельный участок. -------------------------------- <*> Кассо Л. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 44. <**> Брауде М. Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1950. С. 16, 20.

Если залогодатель здания или сооружения, являясь собственником или арендатором земельного участка под зданием или сооружением, "по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой" в соответствии со ст. 168 ГК как сделка, не соответствующая требованиям закона <*>. -------------------------------- <*> Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". 01.07.96. П. 45 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1996. N 9 (далее - Постановление N 6/8).

Если земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, то при залоге здания или сооружения на этом участке ни земельный участок, ни право на него не закладываются и право залога не распространяется на право постоянного пользования. В этом случае при обращении взыскания на здание или сооружение и его реализации право на земельный участок продаже не подлежит, однако лицо, приобретающее здание или сооружение в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель здания или сооружения (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке). Таким образом, ГК и Закон об ипотеке урегулировали только те случаи, когда залогодатель здания или сооружения является либо собственником, либо арендатором земельного участка, либо имеет право постоянного пользования земельным участком. Но в соответствии с действующим российским законодательством существуют и иные права на землю, такие как право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного временного пользования, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования (сервитут) <*>. Очевидно слишком большое различие в подходах законодателя к ипотеке зданий или сооружений при разных правах на земельный участок: в одних случаях отсутствие ипотеки земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке здания или сооружения, в других случаях законодатель игнорирует вопросы прав на земельные участки при ипотеке зданий и сооружений. В этих ситуациях отсутствие залога на право на земельный участок не может служить основанием для признания договора ипотеки ничтожным по ст. 168 ГК, ибо не установлено обязанности обременять эти иные права на земельные участки залогом. -------------------------------- <*> См., например: глава 17 ГК; Закон г. Москвы N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве". 16.07.97 // Ведомости Московской Думы. 1997. N 7.

Для устранения этого пробела в законодательстве можно использовать ст. 552 ГК, нормы Земельного кодекса РСФСР от 25.04.91 (с изменениями и дополнениями) <*>, а также разъяснения, данные в Постановлении N 6/8. В п. 45 Постановления N 6/8 разъясняется, что "в остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка... при обращении взыскания на здание или сооружение права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса", согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. В п. 3 ст. 552 ГК установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу (применительно к ипотеке - залогодателю) на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. То есть иные права, кроме права собственности и права аренды, переходят к новому собственнику здания или сооружения автоматически. Но как быть в тех ситуациях, когда законодательно установлено, что субъектом определенного права на землю могут быть только определенные лица? Например, земельный участок может предоставляться на праве пожизненного наследуемого владения только гражданам, то есть физическим лицам. Возникает вопрос: какое право на такой земельный участок приобретет юридическое лицо, если оно приобретет здание или сооружение, находящееся на данном земельном участке, в ходе его реализации? -------------------------------- <*> Земельный кодекс РСФСР. 25.04.91 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768 (далее - Земельный кодекс РСФСР).

Закон об ипотеке содержит главу XI "Особенности ипотеки земельных участков", где в ст. 62 установлено, что по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, в том числе занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). При этом в соответствии с Законом об ипотеке не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий (ст. 63). Ввиду того что залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 3 ст. 129 ГК, п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке), подобное правило является значительным ограничением для ипотечного оборота. Так как при ипотеке зданий и сооружений одновременно должен быть заложен соответствующий земельный участок или право аренды на него, то на этом основании государственные или муниципальные здания и сооружения исключаются из ипотечного оборота, ибо совершенно нетипична ситуация, когда государство, субъект федерации или муниципальное образование, будучи собственником здания или сооружения, не является собственником земельного участка под ним, а арендует его у гражданина или юридического лица; обладателями иных прав на землю указанные субъекты быть не могут. Совершенно справедливо указанное ограничение установлено в отношении зданий и сооружений, расположенных на землях, которые отнесены к исключительной государственной собственности или муниципальной собственности. Что же касается запрета относительно других государственных и муниципальных земель, а следовательно, и государственных и муниципальных зданий и сооружений на этих землях, то позиция законодателя не совсем ясна. В такой ситуации следует рассчитывать на положение ст. 63 Закона об ипотеке, где указано, что ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается в соответствии с Законом об ипотеке. Возможно, следует рассчитывать на иные федеральные законы, дозволяющие ипотеку этих земель. Закон об ипотеке не допускает ипотеку "земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", и сельскохозяйственных угодий; возникает вопрос: можно ли закладывать право аренды на такой земельный участок? При буквальном толковании нормы п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке получается, что нельзя, ибо ею установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Получается, что если сельскохозяйственные угодья, государственная или муниципальная земля находятся у собственника или отданы в аренду, то здания или сооружения собственника или арендатора на них не могут быть предметом ипотеки (в случаях иных прав на государственную или муниципальную землю данное ограничение "не действует", так как в этих случаях право залога не распространяется ни на земельный участок, ни на право на него). Обоснованность такой позиции законодателя вызывает серьезные сомнения. Сложная ситуация может возникнуть при ипотеке сооружений, представляющих собой протяженные объекты, расположенные при этом на или под землями, имеющими различный правовой режим либо находящимися в собственности различных субъектов. Например, если какая-то часть такого сооружения, находящегося в частной собственности и располагающегося в основном на земельном участке, находящемся в частной собственности, расположена на государственном земельном участке, арендуемом собственником этого сооружения, или на территории сельскохозяйственных угодий, может ли данное обстоятельство явиться основанием для запрета ипотеки такого сооружения. С точки зрения здравого смысла представляется, что нет, однако для однозначного решения этого вопроса необходимо четкое указание в законе. Возможность залога части здания или сооружения является одной из самых интересных и спорных тем. Данный вопрос является частью более общего: являются здания и сооружения делимыми или неделимыми вещами. Вопрос о возможности ипотеки части здания или сооружения имеет большое значение для практики, поскольку закон запрещает закладывать часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимую вещь) (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Как отмечал дореволюционный российский юрист Д. И. Мейер, "нераздельные суть такие имущества, которые или не могут быть раздроблены без повреждения их существа, без нарушения их первоначального назначения, или не подлежат раздроблению по закону; все другие имущества разделены" <*>. Ни в ГК, ни в Законе об ипотеке прямо не указывается в отношении зданий и сооружений, являются ли они делимыми вещами или нет, небогатая судебная практика также не дает однозначного ответа. Глава XII Закона об ипотеке "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" не упоминает о возможности ипотеки части зданий или сооружений. Остается выяснить, являются ли здания и сооружения делимыми вещами. -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Часть 1. М., 1997. С. 145.

Неделимая вещь - вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Соответственно делимой вещью является такая, раздел которой в натуре без изменения ее первоначального хозяйственного или иного назначения возможен, следовательно, часть, которую можно выделить и заложить, может быть только у делимой вещи. В соответствии с приведенными определениями зданий и сооружений указанные объекты являются сложными строительными конструкциями, которые благодаря своей целостности выполняют сразу множество взаимозависимых функций. В большинстве случаев различные элементы (части) данных конструкций сами по себе вне связи с остальными элементами неспособны функционировать таким образом и по такому назначению, как они функционируют в составе здания или сооружения. Получается, что при выделении в натуре, то есть при обособлении, части здания или сооружения теряется функциональное назначение как самого здания или сооружения, так и выделенной части; либо нужно признать, что не у любого здания и сооружения можно выделить часть, а только у того и в той ситуации, когда обе или более обособленных части сохранят назначение здания или сооружения, то есть вопрос о возможности ипотеки части здания или сооружения решается на основании конкретных обстоятельств каждого отдельного случая. Однако несомненна невозможность выделения таких частей зданий или сооружений, как отдельные этажи. Особенно сложным представляется вопрос в отношении сооружений, которые представляют собой не обособленные, а протяженные объекты. "К сожалению, на сегодняшний день отсутствуют как нормативная база, так и сложившиеся представления о критериях отнесения сооружения к обособленному объекту недвижимого имущества. Особое значение это имеет при создании коммуникаций (линий электропередачи, газопроводов, водопроводов и др.)" <*>. -------------------------------- <*> Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав // Приложение к ежемесячному журналу для деловых людей "Хозяйство и право". 2000. N 11. С. 8.

Есть мнение, с которым можно согласиться, что часть здания (и сооружения) может быть предметом ипотеки в следующих двух случаях: во-первых, если эта часть "зарегистрирована в качестве отдельного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и, во-вторых, "если произведен в установленном законом или договором порядке выдел доли в натуре в здании, принадлежащем нескольким субъектам на праве общей собственности" <*>. -------------------------------- <*> Ем В. С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. N 3. С. 11.

Единственная норма Закона об ипотеке, затрагивающая вопрос об ипотеке части здания (жилого дома, а он является зданием), - это норма п. 4 ст. 74 где указано, что "когда предметом ипотеки является часть жилого дома,.. к такой ипотеке применяются правила... об ипотеке жилого дома". Но и в этом случае нельзя нарушать норму п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, а также забывать, что предметом ипотеки может быть имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке). Интересно отметить, что в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ N 219 от 18.02.98 (с изменениями от 23.12.99) <*>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не фигурирует такое понятие, как часть здания или сооружения. Представляется, что логично и наиболее правильно фиксировать информацию о части здания или сооружения как о здании или сооружении, ибо изначально мы исходим из посылки, что часть делимой вещи должна сохранить функциональное назначение целой вещи. В результате получается, что такая фактическая часть здания или сооружения юридически становится отдельным зданием или сооружением. -------------------------------- <*> Постановление Правительства Российской Федерации N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 18.02.98 // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

Рассматривая вопрос о части зданий и сооружений, необходимо отметить, что ряд исследователей и в ряде случаев законодатель рассматривают помещение как часть здания и сооружения, а иногда стоят на позиции, что понятие "здания и сооружения" является общим и включает в себя понятие "помещение" <1>. В литературе высказывается и иная позиция <2>, например, Е. Б. Козлова утверждает, что "нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, совершенно справедливо выделяют в законе в качестве самостоятельного объекта недвижимости" <3>; такая позиция подтверждается тем, что жилые и нежилые помещения названы самостоятельным недвижимым объектом (ст. 1 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 17.06.97 <4>). -------------------------------- <1> Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М.: БЕК, 1997. С. 217; Комарова Т. Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999, N 12. С. 12. <2> Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Приложение к ежемесячному журналу для деловых людей "Хозяйство и право". 2000. N 11. С. 18 - 20. <3> Козлова Е. Б. Аренда как договорное обязательство // Юридический мир. 1999. N 11. С. 44. <4> Федеральный закон Российской Федерации N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 17.06.97 // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Представляется, что смешение понятий "помещение", "здания и сооружения", "часть здания (сооружения)" совершенно не обосновано ни потребностями оборота, ни строительными нормативами. Во-первых, помещения названы самостоятельным недвижимым объектом; во-вторых, в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <*> жилые и нежилые помещения рассматриваются отдельно от зданий и сооружений. Более того, помещение определяется как "пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями" (именно эти конструкции являются частями здания) <**>. А пространство внутри чего-либо не является частью последнего. -------------------------------- <*> Постановление Правительства Российской Федерации N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 18.02.98 // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963. <**> СНиП 10-01-94. Приложение А.

Другой интересный вопрос, который возникает при рассмотрении ипотеки части зданий и сооружений, - это вопрос, касающийся земельного участка, на котором находится здание или сооружение, ибо на залог части целого будет распространяться требование, предъявляемое к залогу целого, - требование ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, то есть при ипотеке части здания или сооружения необходимо закладывать соответствующую часть земельного участка (право аренды), функционально обеспечивающую закладываемый объект. При решении данного вопроса следует исходить из того, что права на предмет ипотеки должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке (п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке), а права на часть здания или сооружения, как указано выше, следует регистрировать как права на целое здание или сооружение. Поскольку Единый государственный реестр построен в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества, то есть разделы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации), то при ипотеке части здания или сооружения (которая юридически уже является не частью, а зданием или сооружением) будет закладываться соответствующий земельный участок (или право его аренды). При этом если такая часть располагается на земельном участке, площадь которого меньше установленного минимального размера, то ипотека этой части здания или сооружения без увеличения соответствующего земельного участка не допускается, ибо в силу п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше установленного минимального размера. Если же земельный участок находится в общей собственности лиц, которым части здания или сооружения принадлежат на праве собственности или праве хозяйственного ведения, то для целей ипотеки части здания или сооружения соответствующая часть земельного участка должна быть выделена в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке). При невозможности выделения в натуре части земельного участка, функционально обеспечивающей часть здания или сооружения, ипотека такой части здания или сооружения является незаконной. В настоящей статье рассмотрены только отдельные вопросы ипотеки зданий и сооружений, которые представляются спорными. В то же время для реализации потенциала ипотеки необходима в том числе рациональная законодательная база, регулирующая ипотеку в целом, а также четкое земельное законодательство, где бы отсутствовали пробелы, недосказанность, противоречия, особенно по важным ключевым моментам.

Название документа