Нежилое здание находится на правах собственности у юридического лица. Часть помещений, предназначенных для осуществления торговой деятельности, планируется передать в аренду физическому лицу. Должна ли организация - собственник здания выяснять статус физического лица на предмет того, является ли он индивидуальным предпринимателем (ИП)? Обязателен ли для физического лица статус ИП при заключении договора аренды? Если нет, то какие налоговые обязательства в данном случае у организации-арендодателя и у физического лица - арендатора, в частности, по НДС, НДФЛ, ЕСН?

Ответ: Порядок заключения договора аренды помещения, права и обязанности сторон по этому договору регламентируются гл. 34 Гражданского кодекса РФ. При этом ст. ст. 606 - 625 ГК РФ содержат общие положения, относящиеся к аренде имущества как таковой, а ст. ст. 650 - 655 ГК РФ - положения, регулирующие гражданско-правовые отношения аренды зданий и сооружений. Несмотря на то что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, отдельные нормы ст. ст. 650 - 655 ГК РФ в том числе применяются и к договорам аренды нежилых помещений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

В случаях сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 гл. 34 ГК РФ. Субъектами гражданского права, то есть участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.

При этом юридическое лицо в отличие от физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, когда он является индивидуальным предпринимателем, поскольку использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления своих неотчуждаемых прав и свобод.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Также он вправе отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Следует отметить, что напрямую ни в гражданском, ни в налоговом законодательстве не установлена обязанность арендодателя выяснять статус арендатора при сдаче помещений в аренду.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. При этом граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Однако анализ существующих норм законодательства позволяет сделать вывод о том, что некие ограничения все же существуют. Прежде всего они существуют для арендатора - физического лица, так как сдаваемые в аренду площади предназначены для осуществления торговой деятельности, которая является предпринимательской.

Гражданин обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, только если он занимается предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

Предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

К предпринимательской относится и посредническая деятельность, то есть совершение гражданско-правовых сделок или иных действий по поручению других лиц и за их счет, при условии, что она направлена на систематическое получение прибыли.

Четких критериев, позволяющих определить, какая деятельность физического лица признается направленной на систематическое получение прибыли, законодательством не установлено.

При этом, по мнению Верховного Суда РФ, даже оказание услуг только по одному договору может быть направлено на систематическое получение прибыли, а значит, квалифицировано как предпринимательская деятельность, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства свидетельствуют об этом (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18).

Исходя из вышеизложенного нельзя исключить вероятности того, что контролирующие органы при получении информации о деятельности гражданина расценят ее как предпринимательскую.

Если же деятельность гражданина, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, будет признана предпринимательской, его могут ожидать следующие негативные последствия.

Во-первых, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, при исполнении обязанностей, возложенных на них налоговым законодательством, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (п. 2 ст. 11 Налогового кодекса РФ).

При этом индивидуальные предприниматели самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, ЕСН и взносы в ПФР с суммы дохода, полученного от осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 227, п. 1 ст. 235, п. 3 ст. 237 НК РФ, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 15.12.2001 N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации").

Реализация товаров, работ, услуг на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). А индивидуальные предприниматели являются самостоятельными плательщиками этого налога (п. 1 ст. 143 НК РФ).

Если организация - налоговый агент с доходов физического лица уже удержала НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 226 НК РФ) и начислила ЕСН, то налоговый орган сможет доначислить физическому лицу только НДС. А также привлечь к ответственности за непредставление налоговых деклараций, неуплату (неполную уплату) налога, ведение деятельности без постановки на учет в налоговом органе (ст. ст. 117, 119, 122 НК РФ).

Также осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя влечет наложение административного штрафа в размере от 500 до 2000 руб. (ч. 1 ст. 14.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Н. В.Клавдеева

Аудиторская компания "Верген Аудит"

12.09.2008