Особенности сделок с недвижимостью, заключаемых хозяйственными обществами и товариществами

ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ЗАКЛЮЧАЕМЫХ ХОЗЯЙСТВЕННЫМИ ОБЩЕСТВАМИ И ТОВАРИЩЕСТВАМИ

П. В. СКИБА

Скиба П. В., аспирант МГЮА.

Хозяйственные товарищества могут создаваться в форме полных товариществ и товариществ на вере (коммандитных) товариществ (п. 2 ст. 66 ГК). Полным признается товарищество, участники которого (полные товарищи) в соответствии с заключенным между ними договором занимаются предпринимательской деятельностью от имени товарищества и несут ответственность по его обязательствам принадлежащим им имуществом (п. 1 ст. 69 ГК). Новый ГК РФ впервые подробно урегулировал правовое положение хозяйственных товариществ, однако конкретного определения, как товарищество выступает по сделкам, не являющимся обычной их хозяйственной деятельностью, ГК РФ не дает. Закон предусматривает, что если в состав коллегиального органа входят все учредители полного товарищества, то участвовать в сделке вправе каждый из участников. При таком участии дополнительного документа, подтверждающего полномочия товарища, не требуется. Учредительный договор может устанавливать и другие схемы органов полного товарищества: ведение дел всеми участниками совместно либо некоторым из них. Существует иное мнение относительно участия полного товарищества в сделках: во-первых, участвовать в сделке вправе каждый из участников. Это имеет место, когда каждый товарищ вправе совершать сделки от имени товарищества, не испрашивая на то предварительного согласия остальных товарищей; во-вторых, возможно совместное выступление в сделке всех участников, когда для совершения каждой сделки требуется предварительное согласие всех товарищей; в-третьих, заключение сделки одним или несколькими товарищами. В этом случае каждый товарищ, уполномоченный учредительным договором на ведение дел, вправе совершать сделки от имени товарищества без предварительного согласия остальных товарищей; в-четвертых, допустимо участие в сделке нескольких товарищей, когда для совершения каждой сделки требуется предварительное согласие тех товарищей, которые уполномочены на ведение дел учредительным договором <*>. -------------------------------- <*> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч. 1 / Под ред. О. Н. Садикова. М.: ИНФРА, 1997.

Однако купля-продажа недвижимости, если это не является обычной хозяйственной деятельностью, представляет собой сделку особого рода, имеющую особую экономическую стоимость. Поэтому как бы орган юридического лица ни выступал в сделке - по доверенности или нет, - заключение такой сделки должно быть одобрено всеми членами полного товарищества. Такое одобрение может быть сделано устно, но на собрании членов полного товарищества и занесено в протокол общего собрания. Выписка из него и копия решения общего собрания должны быть приложены к перечню документов, необходимых для оформления договора. Выступать же в сделке может и один товарищ, которому учредительным договором поручено ведение общих дел. При этом трудно согласиться с авторами Комментария к ГК РФ ч. 1., которые считают, что "если сделка совершается участником, не уполномоченным на ведение дел, ему должна быть выдана доверенность <*>, так как без этого сделка будет считаться недействительной, потому что была заключена неуполномоченным лицом (ст. 174, п. 1 ст. 183 ГК), поскольку здесь речь должна идти о конкретном одобрении именно такой сделки всеми товарищами, а не о доверенности, выданной на совершение сделки. -------------------------------- <*> Там же. С. 125.

Размер складочного капитала, а также его уменьшение или полная его утрата не влияют на заключение сделок с недвижимым имуществом, поскольку участники полного товарищества несут ответственность по обязательствам товарищества своим имуществом (п. 1 ст. 75 ГК), и, следовательно, требования кредиторов товарищества могут быть удовлетворены за счет их имущества, а не имущества товарищества. Управление и ведение дел товарищества осуществляется полным товариществом по правилам о полном товариществе, и при заключении сделок с недвижимым имуществом вкладчики не вправе в них участвовать и выступать от имени товарищества иначе как по доверенности (ст. 84 ГК). Хозяйственные общества могут создаваться в форме обществ с ограниченной или дополнительной ответственностью и акционерных обществ (п. 3 ст. 66 ГК). Сделки с недвижимым имуществом, как правило, относятся к "крупным сделкам". Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения и совершения таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки (п. 1 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах"). Орган хозяйственного общества может заключать такие сделки только при получении на них разрешения. Если стоимость такой сделки составляет от 25% до 50% стоимости имущества, то ее одобрение исходит от наблюдательного совета (п. 4 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 1 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах"), при стоимости выше 50% решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров или участников общества (п. 3 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 2 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах"). В случае если в обществе с ограниченной ответственностью отсутствует наблюдательный совет, то решение о всех крупных сделках принимает собрание его участников. Принципиальной новеллой стало правило п. 6 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", разрешающее конкретному обществу в соответствии с его уставом совершать любые крупные сделки и при отсутствии согласия общего собрания или наблюдательного совета. Совершение обществом сделок с нарушением правил ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" и ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" создает возможность предъявления требований о признании их недействительными со стороны не только самого общества, но и любого его участника. Действительность или недействительность (оспоримость) таких сделок зависит от доказанности того, что контрагент по сделке знал или заведомо должен был знать об ограничениях полномочий по таким сделкам (ст. 174 ГК). Арбитражно-судебная практика склонна ужесточать требования к таким сделкам, ссылаясь на то, что ограничения полномочий на их совершение содержатся в законе, а не только в учредительных документах общества, и поэтому контрагент всегда должен знать о них и соблюдать требования закона под страхом признания соответствующей сделки ничтожной (абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 апреля 1997 года N 4/8 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" <*>). -------------------------------- <*> Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. N 6. С. 17 - 18.

Статус общества с дополнительной ответственностью аналогичен обществу с ограниченной ответственностью, что влечет применение к нему и соответствующих правовых норм (п. 3 ст. 95 ГК). Отличием данной организационно-правовой формы от конструкции общества с ограниченной ответственностью является только дополнительная ответственность участников общества по его долгам своим личным имуществом (п. 1 ст. 95 ГК). Некоторые особенности обнаруживаются при выступлении акционерных обществ на стороне покупателя, поскольку большинство сделок с недвижимостью заключалось при их создании на базе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п. 5 ст. 1 Закона). Если при "обычном" создании акционерного общества происходит первоначальное объединение капиталов ряда лиц для организации на этой основе общества, то при приватизации осуществляется рассредоточение государственной и муниципальной собственности с передачей ее - частично безвозмездно, а частично за плату - в частные руки с соответствующим изменением организационно-правовой формы действующего юридического лица. Такой процесс приватизации регулируется значительным числом нормативных актов, в том числе Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" <1>, Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества" и утвержденным им Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа <2>, Указами Президента РФ от 16 ноября 1992 г. N 1392 "О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий" <3>, от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" <4>, от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года" <5>. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3595 (ранее действовал Закон РФ от 03.07.91 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1991. N 27. Ст. 927). <2> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. N 2. Ст. 1657. <3> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. N 47. Ст. 2722. <4> Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. N 1. Ст. 2. <5> Собрание законодательства РФ. 1994. N 3. Ст. 1478.

Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" <*> товариществам и акционерным обществам, созданным членами трудовых коллективов государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия и выкупившим его, предоставлялось преимущественное право приобретения в собственность арендуемых ими зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности. Программа приватизации на 1994 год и распоряжение Госкомимущества РФ от 16 февраля 1994 г. N 353-р "О продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду" <**> устанавливали порядок и условия выкупа нежилых помещений. -------------------------------- <*> Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. N 16. Ст. 1237. <**> Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ. 1994. N 6. (Утратило силу в связи с изданием распоряжения Госкомимущества от 25.09.95 N 1360-р "Об отмене распоряжения Госкомимущества России от 16.02.94".)

Продажа объектов нежилого фонда осуществлялась путем заключения в десятидневный срок с момента подачи заявления арендатором договора купли-продажи или дополнительного соглашения при наличии в договоре аренды права выкупа (п. 3 распоряжения). Еще одной особенностью совершения сделки с недвижимостью акционерного общества является ограничение участия аффилированных лиц (глава 11 Федерального закона "Об акционерных обществах"), то есть заинтересованных в сделке лиц. Заинтересованными лицами признаются член совета директоров (наблюдательного совета) общества; лицо, занимающее должность директора (генерального директора), члены правления (дирекции), акционер (акционеры), владеющий совместно со своим аффилированным лицом (лицами) 20 и более процентами голосующих акций общества. Названные лица, их супруги, родители, дети, братья, сестры, а также все их аффилированные лица рассматриваются как заинтересованные в совершении обществом сделок, если они являются стороной такой сделки; владеют 20 и более процентами голосующих акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки; занимают должности в органах управления юридического лица. При заключении крупной сделки, по общему правилу, решение принимается советом директоров (наблюдательным советом) или общим собранием акционеров большинством голосов. Голоса директоров, заинтересованных в заключении сделки, не учитываются. Если же общество насчитывает тысячу или более акционеров-владельцев голосующих акций, то в голосовании могут участвовать только "независимые директора или акционеры", не заинтересованные в совершении сделки. Если все члены совета директоров (наблюдательного совета) оказались заинтересованными, вопрос о совершении сделки передается на решение общего собрания акционеров, причем оно должно быть принято большинством голосов акционеров, не заинтересованных в сделке. В случае, когда при совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, требуется решение общего собрания, то такое решение принимается большинством голосов не заинтересованных в сделке владельцев голосующих акций. Гражданским кодексом, Федеральными законами "Об акционерных обществах" и "Об обществах с ограниченной ответственностью" предусматриваются две разновидности юридического лица - дочерние и зависимые общества, которые образуют объединения компаний с "материнским" обществом. В немецком праве такие объединения получили название концернов, а в англо-американском - холдингов. Ни дочерние, ни зависимые общества не являются особыми организационно-правовыми формами предпринимательства - это акционерные общества или общества с ограниченной ответственностью. По мнению многих авторов, находящиеся в составе компании дочерние и зависимые общества в большинстве случаев не имеют или не выражают самостоятельной воли, хотя являются формально независимыми и самостоятельными участниками имущественного оборота <*>. Такой же позиции придерживается законодательство. При участии в сделке дочерние и зависимые общества руководствуются положениями закона (ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. ст. 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах"), учредительными документами. Однако, если их воля формируется под воздействием других компаний, то эти компании в случае необходимости несут определенную ответственность, то есть "если материнская компания навязала дочерней свою волю и заставила вступить в какую-то сделку, то при неисполнении этой сделки кредиторы должны иметь возможность обратить взыскание на имущество материнской компании в солидарном порядке". -------------------------------- <*> Гражданское право. Том 1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 1998. С. 239.; Гражданское право. Том 1 / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. СПБ., 1996. С. 138.

Материнская компания не отвечает по долгам дочернего общества, но законодательством предусмотрены два случая, когда материнская компания будет отвечать по долгам дочерней: если она дала обязательное указание, пользуясь контрольным пакетом акций или фактическим влиянием или договором, и заставляла заключать сделку; если из-за выполнения указания материнской компании дочернее общество стало банкротом (ст. 105 ГК, ст. 6 Федерального закона "Об акционерных обществах" и Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"). По-иному складываются отношения с зависимым обществом. Общество признается зависимым, если другое (преобладающее) владеет более 20% его голосующих акций или 20% уставного капитала общества с ограниченной ответственностью (п. 1 ст. 106 ГК, п. 4 ст. 6 Федерального закона "Об акционерных обществах" и Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Преобладающее общество - такой же участник или акционер зависимого общества, как и иной, не имеющий более 20% голосующих акций или уставного капитала. Но так как права, принадлежащие акционеру-держателю голосующих акций: одна акция - один голос, преобладающее количество акций способствует и иному формированию воли при заключении сделки. В то же время позиция аффилированных лиц и преобладающего общества весьма различны. Если первые могут быть устранены от голосования по крупным сделкам, преобладающее общество, наоборот, количеством акций или долей в уставном капитале может влиять на решение общего собрания, неся при этом ограниченную ответственность стоимостью принадлежащих ему акций или размером доли в уставном капитале. Объем ответственности преобладающего общества может быть увеличен, но только в том случае, если процент голосующих акций или доля уставного капитала составляет более 51 процента, т. е. когда держатель контрольного пакета своим голосом может перевесить любое решение собрания.

Название документа