Стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Организация-продавец право собственности на передаваемый объект приобрела еще до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Право собственности продавца не было зарегистрировано в ЕГРП. До момента обращения покупателя за регистрацией перехода права собственности организация-продавец была ликвидирована. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отказало покупателю в государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество в связи с отсутствием заявления продавца на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества

Является ли данный отказ в государственной регистрации правомерным? Является ли ликвидация организации-продавца препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемый объект недвижимости?

Ответ: С учетом судебной практики отказ в государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца на государственную регистрацию возникшего до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на объект недвижимого имущества является неправомерным. Ликвидация организации-продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемый объект недвижимости.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Также на основании п. 2 указанной статьи права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как указано в ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

На основании п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В силу п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Также в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемой ситуации на организацию-покупателя не возлагается обязанность по представлению заявления ликвидированной организации - продавца на регистрацию ее права собственности. Так, например, в Постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 по делу N А78-9443/2010 указывается, что, поскольку право собственности отчуждателя являлось ранее возникшим и юридически действительным при отсутствии государственной регистрации, а документы, свидетельствующие об отчуждении им имущества в пользу заявителя, были представлены, иных оснований к отказу в регистрации права, кроме отсутствия записи в ЕГРП о праве учредителя на спорный объект, регистрирующий орган не указал, заявление подлежит удовлетворению (см. также Постановление ФАС Центрального округа от 03.06.2013 N А14-14102/2012).

При этом в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 закрепляется, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п. 3 ст. 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В соответствии с абз. 4 п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, отказ в государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца на государственную регистрацию возникшего до вступления в силу Закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества является неправомерным. Ликвидация организации-продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемый объект недвижимости.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

16.11.2013