Организация по договору купли-продажи, заключенному в мае 2008 г., продает нежилое помещение физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем. Первоначальная стоимость этого помещения составляет 1 400 000 руб., сумма амортизации - 285 000 руб. Стоимость помещения по договору купли-продажи составляет 1 800 000 руб. Продавец передал помещение по акту приема-передачи покупателю до государственной регистрации права собственности на помещение в мае 2008 г. Государственная регистрация состоялась в июне 2008 г. Оплата будет произведена в течение 60 дней с момента заключения договора. 1. Каков порядок бухгалтерского и налогового учета (налог на прибыль) доходов у продавца от продажи помещения: с момента подачи документов на регистрацию права собственности; на дату государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество; на дату подписания акта приема-передачи помещения? 2. Может ли физическое лицо по договору купли-продажи нежилого помещения внести в кассу организации наличные денежные средства без применения кассового аппарата или же эта операция должна быть проведена только по безналичному расчету?

Ответ: 1. Согласно п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ здания относятся к недвижимому имуществу, право собственности на которое, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) органами Федеральной регистрационной службы. Необходимость государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества установлена также п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ с момента государственной регистрации.

Следовательно, до даты государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю не происходит; данное здание принадлежит организации-продавцу и продолжает числиться у него на балансе (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете").

Налог на прибыль.

В целях налогообложения прибыли датой получения дохода от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). При этом реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Таким образом, учитывая нормы ГК РФ, регулирующие переход права собственности на недвижимое имущество, можно сделать вывод, что и в налоговом учете организация признает доход от реализации недвижимого имущества на дату государственной регистрации перехода права собственности на него.

Однако, согласно разъяснениям Минфина России, содержащимся в Письмах от 10.09.2007 N 03-03-06/1/653, от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554, от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301, у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав.

Иной подход к рассматриваемому вопросу раскрывает судебная практика. Так, в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечается, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Аналогичные выводы содержат Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40) по делу N А45-18186/06-39/557, ФАС Центрального округа от 25.10.2005 N А64-1730/04-8.

Следовательно, в случае если организация не готова отстаивать свою позицию и примет решение руководствоваться разъяснениями Минфина России, то она признает доход от реализации здания в сумме договорной стоимости здания (без НДС) в месяце подписания акта приемки-передачи недвижимого имущества и подачи документов на государственную регистрацию (в мае 2008 г.) (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ). Одновременно признается расход в сумме остаточной стоимости реализуемого здания (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Бухгалтерский учет.

Поступления от продажи объектов ОС признаются в бухгалтерском учете прочими доходами в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. п. 7, 10, 10.1 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 30 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).

При этом выручка признается при выполнении условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99. Одним из условий является переход права собственности от организации к покупателю (пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99).

Следовательно, до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (июнь 2008 г.) организация не признает выручку от ее реализации.

В момент передачи имущества покупателю по передаточному акту продавец в бухгалтерском учете признает выбытие объекта ОС (Письмо Минфина России от 16.04.2004 N 04-05-06/43). Начисление амортизации прекращается с 1-го числа следующего месяца (п. 22 ПБУ 6/01). Таким образом, на дату передачи недвижимости расходы еще не возникли, а выбытие ОС уже произошло. Чтобы отразить это на счетах бухгалтерского учета, можно воспользоваться, например, счетом 97 "Расходы будущих периодов" (п. 19 ПБУ 10/99), закрепив выбранный способ в учетной политике организации. Отметим, что некоторые специалисты предлагают использовать в такой ситуации счет 45 "Товары отгруженные".

В бухгалтерских регистрах будут сделаны следующие записи.

Май 2008:

Дебет 01-2 Кредит 01-1 - 1 400 000 руб. - отражена первоначальная стоимость проданного здания;

Дебет 02 Кредит 01-2 - 285 000 руб. - отражена сумма начисленной амортизации;

Дебет 97 Кредит 01-2 - 1 115 000 руб. (1 400 000 - 285 000) - отражена передача здания покупателю.

Июнь 2008:

Дебет 62 Кредит 91-1 - 1 800 000 руб. - отражены доходы от реализации здания;

Дебет 91-2 Кредит 68 - 274 576 руб. - начислена сумма НДС с реализации (Письма ФНС России от 28.02.2006 N ММ-6-03/202@, Минфина России от 05.05.2006 N 03-04-11/80, от 11.05.2006 N 03-04-11/88);

Дебет 91-2 Кредит 97 - 1 115 000 руб. - отражена остаточная стоимость реализованного здания.

Июль 2008:

Дебет 51 Кредит 62 - 1 800 000 руб. - отражено поступление денежных средств от реализации здания.

2. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг организация должна применять ККТ даже в случае разовой операции.

В силу ст. 14.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях продажа товаров (выполнение работ, оказание услуг) в организациях, осуществляющих реализацию товаров, выполняющих работы либо оказывающих услуги, а равно индивидуальными предпринимателями без применения в установленных законом случаях ККМ влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1500 до 2000 руб.; на должностных лиц - от 3000 до 4000 руб.; на юридических лиц - от 30 000 до 40 000 руб.

Поэтому во избежание претензий со стороны проверяющих органов рекомендуем провести данную операцию по безналичному расчету.

Таким образом, при отражении данной операции в учете рекомендуем учитывать вышеизложенную информацию.

Н. В.Вахитова

Аудиторская компания "Верген Аудит"

05.08.2008