Индивидуальный предприниматель арендует помещение и оборудование у физического лица, в собственности которого находится 1/2 часть помещения. Договор аренды помещения и оборудования составлен на все помещение. Индивидуальный предприниматель не уплачивает НДФЛ с суммы дохода физического лица за аренду помещения и оборудования. Какие корректировки необходимо внести в договор аренды с тем, чтобы снять обязанность налогового агента с индивидуального предпринимателя и возложить ее на физическое лицо? Нужно ли менять объем арендуемой площади с полного на 1/2 часть?

Ответ: Согласно ст. 226 Налогового кодекса РФ индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ, признаются налоговыми агентами. Они обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ.

Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму НДФЛ непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате. Уплата НДФЛ за счет средств налоговых агентов не допускается.

Кроме того, на основании ст. ст. 24 и 230 НК РФ на налоговых агентов возложена обязанность вести учет выплаченных и перечисленных в бюджет сумм налога, в том числе персонально по каждому налогоплательщику.

Так, налоговые агенты обязаны представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц и суммах начисленных и удержанных налогов ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, по форме 2-НДФЛ, утвержденной Приказом ФНС России от 13.10.2006 N САЭ-3-04/706@.

Таким образом, арендатор нежилого помещения - индивидуальный предприниматель, производящий выплаты по договору аренды физическому лицу - арендодателю, которое не является индивидуальным предпринимателем, признается налоговым агентом. Поэтому он обязан исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ с сумм арендных платежей.

Данная норма является императивной, поэтому внесение корректировок в договор аренды с целью возложения этой обязанности на физическое лицо не снимает ответственности с индивидуального предпринимателя как налогового агента за неисчисление и (или) несвоевременное перечисление НДФЛ в бюджет.

Однако п. 5 ст. 226 НК РФ предусматривает следующее: при невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика. Невозможностью удержать налог, в частности, признаются случаи, когда заведомо известно, что период, в течение которого может быть удержана сумма начисленного налога, превысит 12 месяцев.

Этот пункт распространяется, в частности, на случаи выплаты в натуральной форме в пользу физического лица. Таким образом, если индивидуальный предприниматель осуществляет выплаты в денежной форме, то он обязан удержать и перечислить в бюджет НДФЛ, если в неденежной, то физическое лицо обязано сделать это самостоятельно. Однако на индивидуальном предпринимателе лежит обязанность по уведомлению ФНС России о таких случаях.

При этом в соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Поэтому при условии индивидуализации долей в натуре каждый из собственников помещения имеет право передать свою долю в аренду при условии соблюдения порядка пользования помещением.

По правилам ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.10.2004 N Ф08-4570/2004).

В данном случае если доля арендодателя выделена в натуре, то заключать договор аренды возможно только на размер этой доли. В противном случае необходимо согласие остальных собственников.

Если доли в праве общей долевой собственности между сторонами не выделены в натуре, то распоряжение арендодателем помещениями единолично, без согласия остальных собственников, нельзя признать правомерным.

Невыполнение этого условия может привести к признанию договора аренды недействительным. Это подтверждается судебной практикой. Так, суд счел, что поскольку доли в праве общей долевой собственности между сторонами не были выделены в натуре из-за наличия в отношении этого вопроса спора, то распоряжение одним из владельцев спорными помещениями единолично, без согласия другой стороны (заключение договоров аренды), нельзя было признать правомерным, а указанные сделки действительными на основании ст. ст. 247 и 168 ГК РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.10.2006, 24.10.2006 N Ф03-А51/06-1/3495 по делу N А51-13187/2004-28-271).

В данной ситуации арендодатель неправомерно сдает в аренду всю площадь. Возможно, между собственниками есть какое-то соглашение, но тогда необходимо составление официального документа (договора аренды) на всю площадь со всеми собственниками либо на 1/2, если она выделена в натуре с указанным арендодателем. При невыделении его доли необходимо согласие остальных собственников.

Н. В.Вахитова

Аудиторская компания "Верген Аудит"

30.07.2008