Регулирование земельных правоотношений при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, права аренды которого выкуплены

РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, ПРАВА АРЕНДЫ КОТОРОГО ВЫКУПЛЕНЫ

И. В. ДАНИЛИНА

И. В. Данилина, юрисконсульт ОАО "ЛУКойл-Арктик-Танкер".

Проводимая в России с начала 90-х гг. земельная реформа привела к возникновению новых форм и видов собственности на землю. Главной целью государственной политики Российской Федерации в сфере развития рынка земли и недвижимости является создание современной институциональной структуры полноценной реализации прав частной собственности. Приоритетным направлением в этой сфере является реализация правовых норм регулирования процедуры землеустройства: формирование земельных участков в качестве объектов недвижимости с целью вовлечения их в гражданский оборот. Земельные участки отнесены действующим законодательством к самостоятельным объектам гражданского оборота и в силу особой общественной значимости занимают важное место на современном рынке недвижимости. К сожалению, действующее законодательство и методы правового регулирования в этой сфере меняются не столь быстро и качественно, как того требуют существующие отношения на рынке недвижимости, и в настоящий момент остается много нерешенных вопросов. Представляется, что принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации должно устранить большинство противоречий и белых пятен действующего законодательства и упорядочить существующую систему правового регулирования земельных правоотношений, например, в части оформления прав на земельный участок при переходе права собственности на недвижимое имущество, находящееся на нем и неразрывно с ним связанное. Совершение сделок с недвижимым имуществом, находящимся на земельном участке, права аренды которого приобретены продавцом недвижимости на публичных торгах или после выкупа по рыночной стоимости вследствие гражданской сделки с правительством Москвы, неизбежно влечет возникновение вопросов, связанных с правами на земельный участок и их оформлением. В "Примерном перечне правовых актов города Москвы, требующих неотложной разработки, для обеспечения прав граждан и юридических лиц, создания цивилизованной правовой среды в области земельных и имущественных правоотношений в г. Москве" <*> предусмотрен Закон города Москвы "О порядке продажи юридическими и физическими лицами своих прав на аренду земли или иных прав на объекты недвижимости в г. Москве". К сожалению, в настоящее время данный закон не принят. Важная часть земельно-правовых отношений остается неурегулированной. -------------------------------- <*> Приложение N 1 к Постановлению Московской городской Думы от 16 ноября 1994 г. N 90 (п. 6.6. Блок регулирования отдельных видов прав землепользования и прав на иные объекты недвижимости).

Земельное законодательство Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъекта Российской Федерации. По предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные акты субъекта Российской Федерации, которые не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам ведения Российской Федерации и предметам совместного ведения. В соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Аналогичные положения закреплены в ст. ст. 2, 3 Закона города Москвы от 16.07.1997 N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве". В целях обеспечения оборота земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений <*>, Указом Президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. -------------------------------- <*> П. 2 Указа Президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды".

Вернувшись к Закону города Москвы N 34, надо сказать, что статьей 3 также предусмотрено взимание на территории города Москвы единовременных платежей за право заключения в соответствии со ст. 447 ГК РФ договора аренды вновь предоставляемого земельного участка для коммерческих целей. Отметим, что взимание такой платы Федеральным законом "О плате за землю" не предусмотрено. Выкуп права аренды земельного участка - термин, определяющий в Законе г. Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" сделку купли-продажи между Московской городской администрацией (продавец) и лицом, ставшим победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка, или иным покупателем в случаях, предусмотренных настоящим Законом. В законе условия взимания единовременных платежей ограничены целями их предоставления - в коммерческих целях и способом приобретения - в порядке ст. 447 ГК РФ (Заключение договора на торгах). Покупатель, полностью уплативший определенную на торгах сумму, кроме права на заключение договора аренды, имеет с момента регистрации договора право на совершение сделок с арендными правами на земельный участок, если условиями торгов не установлено иное. Выкуп права аренды земельного участка может быть полным или частичным. При полном выкупе права аренды наряду со стоимостью права на заключение договора аренды и права на совершение сделок с арендными правами в плату включается текущая стоимость потока регулярных арендных платежей за весь период аренды. В случае если ранее здание или сооружение было приобретено в собственность без одновременного приобретения за плату или бесплатно права аренды или иного права на земельный участок, собственник имеет право на заключение договора аренды земельного участка, занимаемого зданием или сооружением и необходимого для его использования, без внесения платы за него. При этом право на совершение сделок с правом аренды земельного участка считается выкупленным в части, непосредственно занимаемой зданием или сооружением. Совершение сделок с правом аренды неделимого земельного участка, строительство на нем в установленном порядке новых зданий или сооружений, а также размещение временных объектов, используемых в коммерческих целях, может производиться после внесения платы за право на совершение сделок с правом аренды незастроенной части земельного участка. Закон города Москвы от 16.07.1997 N 34 (ред. 29.09.1999) "Об основах платного землепользования в г. Москве" разделяет в определениях (статья 1 Закона) субъектный состав лиц, имеющих право на заключение договора аренды земельного участка: это лица, признанные победителями торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка, и выполнившие обязательства по оплате в установленном порядке определенной на торгах суммы, а также иные лица, в установленных законом случаях имеющие право заключить договор аренды земельного участка. Необходимо добавить, что при проведении торгов могут быть установлены условия, при которых стоимость права на совершение сделок с арендными правами не входит в определяемую на торгах плату за право на заключение договора аренды земельного участка <*>. -------------------------------- <*> Часть 3 статьи 4 Закона г. Москвы от 16.07.1997 N 34 введена Законом г. Москвы от 29.09.1999 N 34.

Положение Закона г. Москвы от 16.07.1997 "Об основах платного землепользования в городе Москве" о том, что продажа здания, сооружения или их части, а также переход права собственности на них иным предусмотренным законом способом, без одновременной передачи (продажи) права аренды или иного права на земельный участок, занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования, не допускаются <*>, полностью соответствует положениям статьи 552 ГК РФ, согласно которой покупатель здания одновременно с передачей ему права собственности на здание получает право и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. -------------------------------- <*> Часть введена Законом г. Москвы от 29.09.1999 N 34.

Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР также установлено, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Применение данной нормы на практике вызывает вопросы, которые заключаются, прежде всего, в неоднозначности термина "право пользования земельными участками". В широком смысле право пользования охватывает все возможные правовые титулы - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, временного пользования или аренды земельного участка, конкретный выбор которого зависит от статуса землепользователя и целевого назначения земельного участка. В узком смысле этого понятия право пользования понимается только как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Именно к такой позиции склоняется практика, в том числе арбитражная (см., например, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 2004/96 от 27 мая 1997 г.) <*>. -------------------------------- <*> Попов М. // Бизнес-адвокат. 2000. N 16.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли. Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора ("договоре - документе") соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре ("договоре - правоотношении") в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ). В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости <*>. -------------------------------- <*> Витрянский В. // Вестник ВАС РФ. 1999. N 7-9.

Распоряжением мэра Москвы от 24.05.1995 N 254-РМ "О дополнениях и уточнениях к распоряжению мэра Москвы от 26.09.1994 N 471-РМ" (п. 4) установлено, что переход выкупленных прав аренды земельных участков от их владельцев другим лицам осуществляется путем государственной регистрации сделок в поземельной книге с выдачей новому землепользователю договора аренды земли. На практике же не все так благополучно складывается для покупателей недвижимости, находящейся на земельном участке в городе Москве, права аренды которого выкуплены. Сложности возникают при проведении регистрации сделок с землей, подлежащих государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 164, 131 ГК РФ. В силу п. 2.20 Положения о Московском земельном комитете (Москомзем) <*> обязанности по оформлению, регистрации (перерегистрации) прав на земельные участки и осуществление государственной регистрации гражданско-правовых сделок с правами на земельные участки в г. Москве осуществляет Москомзем. -------------------------------- <*> Положение о Московском земельном комитете (Москомзем), утверждено распоряжением мэра Москвы от 7 октября 1996 г. N 371/1-РМ-1-30/1967.

Так, ОАО "М." заключило с Москомземом договор аренды земельного участка для строительства административного здания и его последующей эксплуатации сроком на 49 лет с выкупом права аренды земельного участка по рыночной стоимости. В рассматриваемом случае продавец недвижимости является субъектом малого предпринимательства. Это обстоятельство имеет важное значение, как мы это увидим позже. Строительство административного здания через 2 года было завершено. ОАО "Монолит" совершило сделку купли-продажи административного здания, и после соответствующей ее регистрации в комитете по регистрации недвижимого имущества неизбежно встал вопрос о переоформлении прав на земельный участок, на котором расположено здание. В договоре купли-продажи здания отсутствуют положения о продаже права заключения договора аренды земли (иначе договор не регистрировали в Комитете), что не противоречит законодательству, так как правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости <*>, и, как следствие, нет упоминания о цене права аренды передаваемого земельного участка. -------------------------------- <*> Витрянский В. // Вестник ВАС РФ. 1999. N 7-9.

Цена, как существенное условие договора продажи недвижимости, значительно отличается от общих положений о договорах (ст. 555 ГК РФ). Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее <*>. -------------------------------- <*> Витрянский В. // Вестник ВАС РФ. 1999. N 7-9.

Стороны сделки в условиях землепользования договора купли-продажи указали документы, устанавливающие и регламентирующие права продавца на земельный участок под пятном застройки и прилегающей территории, и ввели положение о том, что продавец недвижимости предпринимает все зависящие от него меры по передаче покупателю указанных прав пользования. В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ, установленная в договоре продажи недвижимости цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка (если продавец - собственник) или права на нее (если продавец недвижимости владел земельным участком на праве аренды), если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости. Москомзем для переоформления договора аренды земельного участка, находящегося под зданием, и территории, необходимой для его использования, потребовал заключения договора переуступки (купли-продажи) права, заключения договора аренды земельного участка. При этом Москомземом выдвигаются требования о включении в такое соглашение положений о стоимости права аренды, которая не должна быть ниже рыночной стоимости выкупленного права аренды прежним владельцем здания. Речь идет о сотнях тысяч долларов. Учитывая тот факт, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме, названное требование нарушает права покупателя недвижимости. В то же время, в случае досрочного расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка по соглашению сторон часть средств, уплаченных за выкуп права аренды, подлежит возврату субъекту малого предпринимательства пропорционально времени, оставшемуся до окончания срока действия договора <*>. Вот и приходится Москомзему в нарушение действующего федерального законодательства требовать заключения сделки переуступки (купли-продажи) права на заключение договора аренды земельного участка. -------------------------------- <*> П. 12 Постановления Правительства Москвы от 24 ноября 1998 года N 900 "О неотложных мерах по поддержке субъектов малого предпринимательства в Москве в условиях финансово-экономического кризиса".

В противном случае договор аренды земельного участка просто не оформляют в течение достаточно продолжительного времени, например, как в нашем случае: в течение года, так как в Регламенте подготовки и оформления распоряжений префектов административных округов по установлению прав на землю в процессе регистрации землепользователей <*> отсутствуют сроки формирования землеустроительного дела и выставления счета по заявлению землепользователя (I этап земельной регистрации - сбор сведений о земельном участке и формирование землеустроительного дела). -------------------------------- <*> Регламент подготовки и оформления распоряжений префектов административных округов по установлению прав на землю в процессе регистрации землепользователей, утвержден Постановлением Правительства Москвы от 25 января 1994 года N 77 "О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взимания платы за землю".

Решение этой и многих подобных проблем, возникающих у субъектов гражданского оборота при совершении сделок с недвижимостью, зависит от устранения явных противоречий нормативных актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации федеральному законодательству, детального определения процедуры регистрации землепользователей. Субъектам гражданского оборота во избежание проблем с оформлением договоров аренды земельных участков, неразрывно связанных с находящимся на них недвижимым имуществом, следует более полно определять все ключевые положения в договорах купли-продажи недвижимости.

Название документа