В январе 2006 г. гражданин купил комнату за 700 000 руб., а в августе 2006 г. приобрел комнату в другой квартире за 800 000 руб. Впоследствии эти комнаты были проданы: первая - в феврале 2008 г. за 1 300 000 руб., вторая - в мае 2008 г. за 1 500 000 руб. Поскольку комнаты находились в собственности менее трех лет, гражданин имеет право на налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. Возможно ли применить вычет в размере 1 000 000 руб. в отношении каждой комнаты отдельно или по обеим комнатам в совокупности?

Ответ: В одном налоговом периоде налогоплательщик может продать как один, так и несколько объектов имущества.

Максимальный размер налогового вычета при продаже жилой недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, составляет 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Из НК РФ не вполне понятно, распространяется предельный размер налогового вычета на все объекты, проданные в одном налоговом периоде, или данный максимальный размер установлен в отношении каждого проданного объекта.

В Письмах Минфина России можно найти взаимоисключающие выводы.

В одних Письмах Минфин России сообщает, что имущественный налоговый вычет рассчитывается по каждому объекту проданного имущества отдельно и вычет по каждому объекту не может превышать установленное законом ограничение (см. Письма Минфина России от 19.06.2007 N 03-04-05-01/192 и от 29.05.2007 N 03-04-05-01/164).

В других Письмах Минфин России разъясняет, что размер имущественного налогового вычета в целом по всем объектам, проданным в течение одного налогового периода, не может превышать максимально установленный размер (см. Письма Минфина России от 07.02.2008 N 03-04-05-01/31, от 19.05.2008 N 03-04-05-01/165).

По нашему мнению, максимальный размер имущественного налогового вычета установлен в отношении всех объектов, проданных в одном налоговом периоде. Данный вывод следует в первую очередь из формулировки нормы пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Так, в соответствии с названной нормой имущественный налоговый вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Кроме того, наш вывод основан на том, что законодатель, предоставив налогоплательщикам право на имущественные налоговые вычеты, намеревался освободить от налога продавцов имущества, совершающих единичные сделки с имуществом. В том случае, если такие сделки носят постоянный характер и налогоплательщик систематически получает доход от сделок купли-продажи имущества, такая деятельность рассматривается как предпринимательская и полученный доход подлежит обложению НДФЛ. И в этом случае имущественный налоговый вычет вообще не предоставляется.

Таким образом, в данной ситуации налогоплательщик, на наш взгляд, имеет право на налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. в совокупности в отношении обеих проданных комнат.

В связи с этим налогоплательщику будет выгоднее вместо использования права на получение имущественного налогового вычета уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением комнаты, при условии, что у него сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение комнат (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Е. В.Карсетская

Издательско-консалтинговая группа

"АйСи Групп"

21.07.2008