Новое в регистрации сделок с недвижимостью

За последнее время в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) был внесен ряд изменений, которые частично поменяли условия и порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, были введены абсолютно новые положения, регулирующие эти вопросы.

Так, при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует учитывать, что с 8 декабря 2006 г. в Законе о государственной регистрации из перечня недвижимого имущества, подлежащего регистрации, были исключены леса и многолетние насаждения.

С 1 сентября 2006 г. появился новый субъект, который может подать заявление о государственной регистрации права. Им стал нотариус, который в соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации вправе подать указанное заявление, в случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного этим нотариусом нотариального действия.

Изменениями, вступившими в силу с 1 сентября 2006 г., были внесены следующие изменения.

Уточнены документы, которые являются приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества. Это план данного объекта недвижимого имущества, а при государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка. При этом следует учитывать, что представления указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества, содержащий его описание, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Нововведением стало правило о том, что уточненные данные об объекте недвижимого имущества (в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ) вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана объекта недвижимого имущества или иного документа, предусмотренного Законом о государственной регистрации, а также на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества при наличии письменного согласия правообладателя такого объекта недвижимого имущества.

Причем в случае спора между соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем объекта недвижимого имущества уточненные данные о таком объекте вносятся в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Добавлено еще одно основание для отказа в государственной регистрации прав. Теперь не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предоставленный на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса РФ. Государственная регистрация права собственности недопускается и в том случае, когда невозможно определить вид этого права, если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Определены особенности и внесены изменения в процедуру государственной регистрации прав на некоторые виды недвижимого имущества.

Так, права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, их ограничения (обременения), сделки с указанными сооружениями подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по местонахождению данных объектов. Обязательным приложением к документам, на основании которых осуществляется государственная регистрация прав на такие сооружения, являются документы, подготовленные в соответствии с водным законодательством, в которых в графической форме обозначены схемы размещения сооружений.

До 1 сентября 2006 г. в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежал заявителю на праве собственности или на ином праве, для регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного индивидуального жилищного строительства не требовалось представлять проектную документацию. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ отменил данную особенность. Теперь объект незавершенного индивидуального жилищного строительства регистрируется на общих основаниях как любой объект незавершенного строительства.

С 20 июля 2006 г. произошли изменения в порядке регистрации договоров участия в долевом строительстве. Если в качестве способа обеспечения выполнения своих обязательств застройщиком выбрано поручительство, то при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником, помимо разрешения на строительство, проектной декларации, плана создаваемого объекта с указанием его местоположения, количества и площади планируемых жилых и нежилых помещений необходимо представить договор поручительства.

Определены сроки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Теперь государственная регистрация такого договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В отношении договора участия в долевом строительстве изменились основания для отказа в государственной регистрации. Помимо общих оснований, предусмотренных п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: - при наличии государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; - в случае непредставления договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Изменения коснулись и регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Теперь, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказывается от исполнения своих обязательств, к заявлению о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора прилагается копия уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. При расторжении договора в судебном порядке представляется копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

С 1 сентября 2006 г. введены особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Эти особенности распространяются и на тот случай, когда невозможно определить вид права.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок является следующие документы: - акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; - акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; - выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); - иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к представляемому документу о праве на участок является кадастровый план соответствующего земельного участка.

Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок не допускается.

Причем государственная регистрация права собственности гражданина на данный земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленном документе о праве на участок, не соответствуют данным его кадастрового плана.

Дополнительным основанием для отказа в государственной регистрации указанного участка является невозможность его предоставления в частную собственность в соответствии с федеральным законом.

Изменениями, вступившими в силу с 1 сентября 2006 г., были определены особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.

Так, установлены основания для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его строительства или реконструкции в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения. Также определены основания для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, который расположен в границе населенного пункта и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Такими основаниями служат: - документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; - правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Перечень документов является исчерпывающим, и истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации не допускается.

Следует учитывать, что представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется, если право заявителя на него уже зарегистрировано в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.

К указанным документам необходимо приложить кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если: - право на данный земельный участок уже зарегистрировано в порядке, установленном Законом "О государственной регистрации"; - данный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка; - для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта не требуется выдачи разрешения на строительство либо данный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства при наличии подтверждения органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа о расположении создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества в пределах границ указанного земельного участка.

Согласно Закону о государственной регистрации с 1 сентября 2006 г. документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, гаража или иного объекта недвижимого имущества (на строительство или реконструкцию которого не требуется разрешение) и содержащий его описание, подтверждается декларацией об объекте. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания этого объекта на земельном участке, расположенном в черте поселения и на приусадебной территории, содержащими описание объекта, являются технический паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию. Если это объект незавершенного строительства, то необходимо разрешение на строительство. Причем до 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания этого объекта на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. N 29 утверждена Инструкция "Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" (далее - Инструкция N 29). Она установила особенности государственной регистрации прав на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме. Перечень объектов такого имущества установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Это помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты на указанном земельном участке.

Указанная Инструкция вводит новых субъектов, которые могут осуществлять регистрацию права общей долевой собственности от имени товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ). Это председатель или иной член правления товарищества. Причем указанные лица обязаны подтвердить свои полномочия посредством представления устава ТСЖ (подлинника или нотариально удостоверенной копии), документа об избрании лица председателем, членом правления ТСЖ, соответствующим протоколом общего собрания членов ТСЖ (подлинником или нотариально удостоверенной копией).

Согласно Инструкции N 29 ходатайство лица, приобретающего жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, о государственной регистрации перехода к нему доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости может содержаться в заявлении о государственной регистрации права собственности на приобретаемое помещение (например по договору купли-продажи).

Исходя из положений Жилищного кодекса РФ, устанавливающих перечень конкретных правомочий общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права, также представляются: - решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; - решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в частности с расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; - решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; - решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, предоставляются на государственную регистрацию, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Новым документом, содержащим сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме и представляемым для государственной регистрации, стал документ технического учета многоквартирного дома.

Внесение в реестр размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В этом документе также указываются сведения о собственниках конкретных жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме.

При подаче документов следует учитывать, что представление кадастрового плана земельного участка, документа технического учета многоквартирного дома, а также документа о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не требуется, если эти документы ранее уже представлялись на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и помещены в соответствующее дело. Повторное истребование указанных документов возможно лишь в том случае, если земельный участок или многоквартирный дом претерпели изменения, например в результате реконструкции многоквартирного дома (в частности с расширением или надстройкой).

Д.В. Ширипов,

кандидат юрид. наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ПФ НОУ "МНЭПУ"

"Правосудие в Поволжье", N 6, ноябрь-декабрь 2007 г.