Физическое лицо является арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности. Договор аренды заключен в 2007 г. сроком на 6 лет. Вправе ли физическое лицо передать данный земельный участок в аренду третьему лицу по договору уступки права аренды, каковы будут условия и порядок сдачи земельного участка в аренду и кто будет ответственным по данному договору?
Ответ: По общему правилу в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Но, кроме того, арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В соответствии с п. п. 15 - 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым при применении п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющего арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Согласно разъяснениям, данным в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 11, указанная норма права применима для договоров аренды, заключенных после введения в действие ЗК РФ.
В данном случае договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ. Получение обязательного согласия собственника земельного участка на заключение договора купли-продажи права аренды этого участка действующим законодательством не предусмотрено.
Следовательно, учитывая вышеизложенные нормы законодательства, а также условия рассматриваемого договора аренды, физическое лицо вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, заключив договор уступки права аренды, уведомив об этом арендодателя.
Данный вывод находит свое подтверждение в судебной практике (Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2007 по делу N Ф09-7327/07-С6).
В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164 ГК РФ договор уступки права аренды подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация уступки права аренды проводится в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
В силу приведенных норм и исходя из содержания п. 2 ст. 615 ГК РФ в случае уступки права аренды (перенайма) ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды.
Е. В.Муромская
Коллегия адвокатов
16.06.2008