Между организацией (арендатор) и администрацией муниципального образования (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка на период с 30.06.2004 по 30.06.2008. Данный земельный участок передан арендатору в установленном порядке по акту приема-передачи, согласно которому на участке расположен принадлежащий третьему лицу (организации розничной торговли) торговый павильон из облегченных конструкций, который подлежал сносу после окончания срока действия заключенного между данной организацией и администрацией муниципального образования договора, т. е. до 30.06.2005, за счет владельца павильона. Одновременно арендодатель и арендатор заключили соглашение об осуществлении сотрудничества при строительстве универсального магазина, расположенного на арендуемом земельном участке. Администрация не имеет намерения заключения с арендатором нового договора аренды указанного земельного участка, поскольку арендатор не использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением и строительство универсального магазина по состоянию на 01.01.2008 им не ведется. Вправе ли арендатор требовать от администрации муниципального образования предоставления после 30.06.2008 указанного земельного участка в аренду на новый срок (до 30.06.2011), мотивируя это тем, что строительству универсального магазина до 30.06.2008 препятствовало нахождение, в том числе и по состоянию на 01.01.2008, на земельном участке торгового павильона, принадлежащего третьему лицу?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В данном случае земельный участок арендатору был предоставлен с находящимся на нем торговым павильоном третьего лица, о чем арендатор был осведомлен, следовательно, данное требование арендодателем было выполнено.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Поскольку строительство объекта, для которого земельный участок предоставлялся арендатору, им не ведется, то есть земельный участок не используется по назначению течение трех лет, арендатор не может считаться надлежащим образом исполнявшим свои обязанности и правила п. 1 ст. 621 ГК РФ в указанной ситуации не могут быть применимы.

Следует отметить, что нахождение на предоставленном арендатору земельном участке объекта третьего лица не является по смыслу ст. 451 ГК РФ основанием для изменения условий договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку арендатор вправе производить действия по защите своего нарушенного права на использование земельного участка соответствующим способом (ст. 12 ГК РФ).

Таким образом, в указанной ситуации арендатор не вправе требовать от арендодателя предоставления земельного участка в аренду на новый срок.

Указанную позицию подтверждает ВАС РФ в Определении от 19.11.2007 N 15381/07.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

11.06.2008