Между коммерческой организацией как арендатором и субъектом РФ как арендодателем в 2006 г. заключен договор аренды (на неопределенный срок), предметом которого является земельный участок, предоставленный арендатору в аренду для эксплуатации производственных зданий. Условия договора предусматривают изменение и расторжение договора при наличии прямых указаний закона или при наступлении обстоятельств, указанных в договоре, а также по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством и договором, при этом установлено, что исчисление и уплата арендной платы в ином размере (в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение (введение, прекращение действия). Вправе ли арендатор данного земельного участка в 2008 г. требовать от арендодателя внести изменения в договор аренды, касающиеся размера арендной платы за прошедший календарный год (2007), мотивируя данные требования нормативным правовым актом субъекта РФ, принятым в 2007 г., которым утверждены ставки арендной платы на землю на территории муниципального образования, применяемые при заключении договоров аренды земли и дополнительных соглашений к ним с 01.07.2007, для организаций пищевой промышленности, какой является арендатор?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Порядок изменения договора приведен в ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Представляется, что обязание внести изменения в договор аренды за прошедший период времени противоречит приведенным положениям гл. 29 и 34 ГК РФ, а также общим принципам гражданского законодательства.

Таким образом, в указанной ситуации арендатор земельного участка не вправе требовать от арендодателя внести изменения в договор аренды, касающиеся размера арендной платы за прошедший календарный год.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

11.06.2008