Право собственности на достроенный этаж арендованного здания

Существование длящихся отношений, возникающих из договора аренды недвижимого имущества, нередко приводит к возникновению ситуаций, в которых крайне сложно разрешить вопрос об отделимости или неотделимости произведенных арендатором улучшений недвижимого имущества, а также определить, являются ли произведенные изменения улучшениями или возникновением нового объекта недвижимости.

В качестве примера возьмем одну из наиболее часто встречающихся ситуаций на практике. Стороны заключили между собой договор аренды здания, собственником которого является арендодатель. Впоследствии арендатор с согласия арендодателя и компетентных органов произвел за свой счет достройку этажа и ввел его в эксплуатацию. В связи с этим возникает следующий ряд вопросов, подлежащих разрешению: 1) являются ли нежилые помещения, возникшие в результате достройки арендатором этажа, произведенной с согласия арендодателя, в арендованном здании отделимыми улучшениями? 2) какой объем прав в отношении достроенного этажа и нежилых помещений на нем возникает у арендатора и арендодателя? 3) как строятся дальнейшие отношения сторон по окончании срока действия договора аренды?

Безусловно, наиболее очевидным является решение вопроса о достройке, осуществленной силами арендатора, в пользу признания права собственности на данный объект за арендодателем как собственником объекта аренды со ссылкой на п. 2 ст. 623 ГК РФ, в соответствии с которой стоимость улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для последнего, подлежит возмещению арендодателем в пользу арендатора по истечении срока договора аренды.

Однако при квалификации улучшений как неотделимых от арендованного имущества необходимо определиться в трактовке указанной нормы.

1. Юридическая "отделимость" нежилых помещений

По общему правилу ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения, произведенные арендатором арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае же, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее.

Однако в ст. 623 ГК РФ не сказано, что отделимость или неотделимость определяются физическими свойствами вещи, в отличие, например, от ст. 133 ГК РФ, в соответствии с которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Таким образом, не существует законодательного запрета на признание улучшения отделимым в случае возможности его юридического обособления, произведенного "без вреда для имущества".

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам, помимо перечисленных в данной статье, законом может быть отнесено и иное имущество. Исходя из п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения представляют собой самостоятельный объект недвижимости, входящий в состав зданий и сооружений. Согласно п. 24 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 г. N 219, нежилым помещениям и прочим составляющим зданий и сооружений присваивается свой собственный кадастровый номер (по форме 1-3).

Таким образом, можно сделать вывод о предусмотренной возможности юридической индивидуализации нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости, а следовательно, и о юридической отделимости данных объектов.

2. Появление нового объекта недвижимости

Новый объект недвижимости может быть создан как в результате его изначального строительства, так и в процессе реконструкции (достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. Под реконструкцией в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Данный тезис подтверждается судебной практикой. Так, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2004 г. N Ф08-5845/04 прямо предусмотрело возможность строительства нового объекта с использованием прежнего объекта (возведение в здании надстроек, пристроек, встроек и т.п.). В качестве доказательств возникновения нового объекта недвижимости стороной по делу были предоставлены договор подряда на реконструкцию, локальная смета на строительные работы, а также технические паспорта БТИ на здание до осуществления его реконструкции.

Исходя из определения, данного в Градостроительном кодексе РФ, а также в Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) Госкомархитектуры, следует, что реконструкция является самостоятельным видом строительных работ (постановление ФАС Поволжского округа от 10.08.2000 г. N А12-3601/99-С18).

В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.98 N Ф08-1103/1198 отмечено, что "по своей правовой природе строительство является созданием новой вещи (п. 1 ст. 218 ГК РФ), а не улучшением имущества". Следовательно, к правоотношениям в данном случае должны применяться институты о строительстве, а не об аренде.

С целью исключения возможностей оценки реконструкции, связанной с изменением капитальных конструкций, как самовольной постройки, необходимо предварительное получение разрешения специализированных органов, которые при этом утверждают и проектно-сметную документацию.

Как следует из смысла приложения к распоряжению Мингосимущества РФ от 30.04.98 N 396-р встроенно-пристроенная часть рассматривается в качестве нежилого помещения. Согласно распоряжению Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. N 217-р "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения" нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные.

Таким образом, достройка арендатором в своих целях дополнительного этажа влечет за собой появление нового объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного на достроенном этаже.

3. Регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее в силу закона государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь созданный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, т.е. разрешений на строительство данного объекта недвижимости, а также акта государственной комиссии по вводу объекта в эксплуатацию. Кроме того, регистрирующий орган в перечне документов, необходимых для регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости, указывает также: - документы, подтверждающие наличие прав на земельный участок, коим в данном случае будет являться договор аренды (по правилам ст. 652 ГК РФ); - справку об источниках финансирования строительства в качестве доказательства отсутствия прав третьих лиц на объект.

4. Правовые последствия возникновения права собственности на нежилые

Признание права собственности на нежилое помещение за арендатором приводит к появлению ситуации, аналогичной существующей в многоквартирных домах, при которой собственником здания является лицо, отличное от собственников расположенных в нем жилых помещений.

В данном случае собственником здания как цельного объекта является арендодатель, в то время как собственником нежилых помещений, расположенных на одном из этажей здания, будет признан арендатор.

Из судебной практики можно привести примеры, когда части зданий (помещения) находятся одновременно и в муниципальной, и в федеральной собственности (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.01.04 г. N А74-2035/04-К1-Ф02-5519/04-С1).

Проведенный анализ материалов судебной практики позволяет сделать выводы о том, что регистрирующие органы в большинстве случаев регистрируют право собственности на вновь созданные нежилые помещения, возникшие в результате реконструкции арендного здания, при наличии надлежащим образом оформленного пакета документов. Однако судебные инстанции по искам об оспаривании указанных действий или прав не выработали до настоящего момента однозначного мнения относительно критериев отделимости или неотделимости. В одних случаях признается возникновение нового объекта недвижимости в результате произведенной реконструкции, строительства с последующим применением к нему положений ст. 218 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.04 N Ф08-5845/04, от 15.07.98 N Ф08-1103/1198). В других - право собственности признается за арендодателем, поскольку строительство осуществлялось в рамках договора аренды (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.01 N Ф08-3730/2001, постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.08.04 N Ф03-А73/04-1/2178).

5. Выводы

1. При отсутствии жесткой законодательной регламентации отношений, возникающих в результате появления нового объекта недвижимости на арендованном имуществе, возникновение права собственности арендатора на вновь возникшие нежилые помещения является более очевидным при выполнении следующих условий: - неизменность размера арендной платы: отсутствие в договоре аренды условия об уменьшении арендных платежей соразмерно расходам на произведенные улучшения и т.п.; - строительство нового объекта недвижимости за свой счет; - заключение договора подряда на реконструкцию от своего имени; - согласие арендодателя на осуществление реконструкции (строительства), данное без условий; - разрешение компетентных органов на осуществление реконструкции (строительства); - единоличное и самостоятельное использование вновь возникших нежилых помещений в соответствии с их функциональным назначением; - осуществление фактических расходов по содержанию вновь возникших нежилых помещений.

2. Одним из вариантов, позволяющих признать право собственности на вновь возникшие нежилые помещения за арендатором и избежать возникновения спорных ситуаций, является заключение договора об инвестировании, в результате исполнения которого субъект инвестиционной деятельности приобретает право собственности на помещения.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) объектами капитальных вложений являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и(или) модернизируемого имущества. Следовательно, здание, находящееся в частной собственности арендодателя, может быть объектом инвестирования.

В соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений. В результате деятельности по реконструкции здания инвестор становится сособственником объекта в части вложенных им инвестиций (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.02.04 N А43-9511/2003-2-296).

3. Отношения сторон по договору аренды с момента регистрации права собственности арендатора на нежилые помещения, возникшие на достроенном этаже, корректируются с учетом изменений, вносимых собственником здания (арендодателем) в документы, идентифицирующие последнее.

В соответствии с правилом п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Таким образом, предмет договора аренды здания должен совпадать со зданием как объектом государственной регистрации недвижимого имущества, произведенной согласно п. 24 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219.

4. По истечении срока действия договора аренды наиболее рациональным представляется установление ряда сервитутов в соответствии со ст. 274, 277 ГК РФ в связи с тем, что возникнет ситуация совместного пользования зданием. Любое совместное пользование объектом предполагает, что один из совладельцев должен претерпевать определенные неудобства от использования объекта другим совладельцем. Данные отношения целесообразно перевести в форму возмездного договора, вознаграждающего терпящую сторону и тем самым создающего у последней стимул к соблюдению сервитута.