Организация заключила с физическим лицом (арендодателем) договор аренды квартиры в многоквартирном доме. При этом квартира находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц. Документы, подтверждающие общую долевую собственность, являются приложением к договору аренды. Также к договору аренды приложено нотариально удостоверенное согласие собственников на сдачу квартиры в аренду и на получение арендной платы одним из собственников. Арендная плата, согласно условиям договора, выплачивается только этому физическому лицу - арендодателю

Обязана ли организация удерживать НДФЛ только с доходов арендодателя или же НДФЛ нужно распределять пропорционально доле каждого собственника квартиры?

Ответ: НДФЛ нужно удержать только с доходов арендодателя, без пропорционального распределения налога по долям каждого собственника квартиры.

Обоснование: Российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Лицом, получающим от организации-арендатора доход в виде сумм арендной платы, является арендодатель. С выплачиваемых ему доходов организация, исполняющая обязанности налогового агента, должна исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ в установленном порядке. Такой подход применяется в том числе в случае аренды помещения, находящегося в долевой собственности нескольких физических лиц (Письмо Минфина России от 16.08.2013 N 03-04-06/33598).

Следовательно, организация по общему правилу обязана удерживать НДФЛ только с суммы арендной платы, выплачиваемой арендодателю, без пропорционального распределения по долям каждого собственника (поскольку дохода у других собственников не возникает). Заметим, что на арендодателя также нужно будет представить в налоговый орган справку по форме 2-НДФЛ (утв. Приказом ФНС России от 17.11.2010 N ММВ-7-3/611@) (п. 2 ст. 230 НК РФ).

Также полагаем целесообразным обратить внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Следовательно, между собственниками долей квартиры должно быть достигнуто согласие о возможности сдачи квартиры в аренду. Если квартира сдается в аренду без согласия всех собственников, то это может привести в том числе к судебным спорам о признании договора аренды недействительным. Схожие по своей природе судебные прецеденты имеются (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2011 N А66-9754/2010). Однако из рассматриваемой ситуации видно, что согласие собственников на сдачу квартиры в аренду получено.

Д. И.Шофман

ООО "ФондИнфо"

12.11.2013