Организация обратилась в муниципальный орган с целью предоставления ей в собственность земельного участка для эксплуатации принадлежащего ей здания, которое на нем находится. Муниципальный орган отказал, ссылаясь на то, что на спорном участке находится также замощение - асфальтовое покрытие, собственник которого не известен. Данное замощение было произведено для целей складирования, удобства разгрузки и улучшения эксплуатации здания

Правомерен ли в рассматриваемой ситуации отказ муниципального органа?

Ответ: Наличие асфальтового покрытия, собственник которого не известен, на муниципальном земельном участке не является препятствием для приобретения данного участка организацией, владеющей на праве собственности зданием, находящимся также на этом земельном участке.

Обоснование: В соответствии со ст. 134 Гражданского кодекса РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

На основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010, ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

В силу п. 1 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случаев, предусмотренных ст. 25 Закона N 178-ФЗ.

Ограничения, установленные данным пунктом, не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении указанными собственниками этих земельных участков.

Также в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Таким образом, если объект носит вспомогательный характер, он не является самостоятельной недвижимой вещью, а является вспомогательной вещью в составе единой сложной недвижимой вещи. Тот факт, что собственник вспомогательной вещи не установлен, не имеет правового значения, так как переход права на единую сложную вещь влечет переход права и на все ее составные части.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 12.09.2013 N Ф09-7798/13 указывается, что для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта) для целей складирования, удобства разгрузки или его благоустройства не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом асфальтовое покрытие земельного участка по существу выполняет вспомогательную функцию, а не основную по отношению к недвижимому имуществу.

Кроме того, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 04.04.2013 N А65-15041/2011 разъяснено, что покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. При этом суд указал, что для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость, в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил (см. также Постановления ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2005 N А21-3189/04-С1, ФАС Центрального округа от 14.06.2012 N А68-4020/2011).

Таким образом, наличие асфальтового покрытия, собственник которого не известен, на муниципальном земельном участке не является препятствием для приобретения данного участка организацией, владеющей на праве собственности зданием, находящимся также на этом земельном участке.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

12.11.2013