Налогоплательщик (физическое лицо) заключил со строительной компанией предварительный договор на приобретение квартиры и произвел ее оплату. Может ли в данном случае налогоплательщик получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в связи с приобретением квартиры, если объект сделки пока не существует?

Ответ: В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 Налогового кодекса РФ согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме соответствующий договор о приобретении, акт о передаче квартиры, доли (долей) в ней налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким образом, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры или прав на квартиру (в том числе не оконченную строительством) в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Письмом Минфина России от 02.05.2007 N 03-04-06-01/138 предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только при наличии акта о передаче квартиры либо свидетельства о праве собственности на квартиру. Учитывая указанную позицию, предварительный договор, составляемый до возникновения у налогоплательщика оснований для совершения регистрационных действий по передаче квартиры в собственность, не является документом, на основании которого налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет.

Следует отметить, что по предварительному договору купли-продажи квартиры недвижимость не передается налогоплательщику в собственность, он только инвестирует строительство квартиры.

Следовательно, до заключения основного договора купли-продажи и его государственной регистрации в соответствии со ст. 558 ГК РФ налогоплательщик не может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

28.03.2008