В рамках договора о долевом строительстве организацией построен объект недвижимости. При этом фактические затраты, понесенные при строительстве объекта, превысили сумму средств, полученных от дольщиков на финансирование стройки. Возможно ли учесть указанный убыток при исчислении налога на прибыль?

Ответ: По мнению Минфина России, убытки, полученные организацией в виде превышения фактических затрат на строительство над суммой средств, полученных от дольщиков на финансирование стройки, не учитываются в целях налога на прибыль. Такую точку зрения поддерживают некоторые суды.

В то же время существует противоположное мнение, согласно которому такой убыток является обоснованным и подлежит учету при исчислении налога на прибыль в составе внереализационных расходов. Однако эту позицию придется отстаивать в суде. Есть примеры судебных решений в пользу налогоплательщика.

Обоснование: Организация привлекает денежные средства для строительства недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Соответственно, расходы, понесенные организацией в ходе строительства объекта недвижимости, также не учитываются для целей налогообложения прибыли.

Следовательно, убытки, полученные налогоплательщиком в виде превышения затрат на строительство над договорной стоимостью, не учитываются в целях налогообложения прибыли. Такой позиции придерживаются контролирующие органы (Письма Минфина России от 03.02.2012 N 03-03-06/1/62, от 20.04.2009 N 03-03-06/1/263), а также некоторые суды (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.08.2013 по делу N А33-120/2012).

Однако существует иная точка зрения.

Расходы, не покрытые средствами дольщиков, понесены организацией за счет собственных средств. Данные расходы осуществлены с целью получения доходов и прибыли, а следовательно, удовлетворяют условиям признания их расходами для целей налогообложения, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Поэтому убыток в виде превышения затрат на строительство над суммой средств, полученной от дольщиков, может быть отражен во внереализационных расходах на основании пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ. Однако такую точку зрения придется отстаивать в суде. В арбитражной практике есть примеры судебных решений, принятых в пользу налогоплательщика (см., например, Постановления ФАС Центрального округа от 15.07.2009 по делу N А08-4907/06-25-1-16, ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2008 по делу N А43-4006/2007-34-88, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.12.2007 N А33-5631/07-Ф02-9138/07 по делу N А33-5631/07).

О. О.Романов

Группа компаний

"Аналитический Центр"

М. Н.Озерова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

08.11.2013