Правомерно ли применение освобождения по НДС, предусмотренного пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ, при передаче в муниципальную собственность объектов незавершенного строительства - недостроенных жилых домов в случае, если сделки по передаче таких объектов зарегистрированы в установленном порядке?

Ответ: В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ в целях гл. 21 НК РФ не признается объектом налогообложения передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению).

Пунктом 2 ст. 154 НК РФ установлено, что при реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям, реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе, передаче права собственности на предмет залога залогодержателю при неисполнении обеспеченного залогом обязательства, передаче товаров (результатов выполненных работ, оказании услуг) при оплате труда в натуральной форме налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Следует отметить, что ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ указывает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В силу п. 2 ст. 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в ст. 25 Закона N 122-ФЗ.

Исходя из изложенного можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства по своему правовому статусу приравнены к указанным в пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ объектам, строительство которых завершено.

Правомерность подобных выводов подтверждается и судебной практикой.

Так, ВАС РФ в Определении от 29.10.2007 N 13971/07 отклонил доводы налогового органа о том, что незавершенное строительство является затратами налогоплательщика по возведению строительства, а не объектом социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, следовательно, передача такого строительства муниципальному образованию должна включаться в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость, что налогоплательщиком в нарушение норм НК РФ сделано не было.

Суд обратил внимание на назначение переданного имущества как незавершенного строительства сетей водоснабжения и канализации (объекта жилищно-коммунального назначения муниципального образования). Суд отметил, что каких-либо документов, подтверждающих изменение целевого назначения названного имущества, налоговым органом не представлено, в связи с чем его доводы приняты быть не могут. Кроме того, суд разъяснил, что ст. 25 Закона N 122-ФЗ устанавливает, что объект незавершенного строительства является самостоятельным объектом, подлежащим регистрации, а не совокупностью строительных материалов или трат, на что указывал налоговый орган (см., кроме того, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.07.2007 N А33-15870/06-Ф02-3867/07).

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 12.09.2007 N А33-12062/06-Ф02-5493/07, А33-12062/06-Ф02-6138/07, исходя из правовой позиции КС РФ, выраженной в Определении от 05.06.2003 N 276-О, а также положений п. 7 ст. 3 НК РФ, сделал вывод о том, что льгота по обложению налогом на добавленную стоимость законодателем определена исходя из целевого назначения указанных в пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ объектов и прямо не связывает право на нее со сдачей дома в эксплуатацию и регистрацией его в качестве жилого дома.

Таким образом, на операции по передаче объектов, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 146, не завершенных строительством, на безвозмездной основе органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению) при отсутствии документов, подтверждающих изменение их целевого назначения, распространяются положения пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ (если сделки по передаче таких объектов зарегистрированы в установленном порядке).

Ю. М.Лермонтов

Минфин России

04.03.2008