Физическое лицо приобрело квартиру за счет денежных средств, полученных от банка по кредитному договору. Исполнение обязательств по указанному договору обеспечено ипотекой, предметом которой является приобретенная квартира. Признается ли данное лицо плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанной квартиры в период обременения его права собственности ипотекой?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Согласно п. 1 ст. 2 данного Закона объектами налогообложения признаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года (п. 2 ст. 5 данного Закона).

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 данной статьи).

Пунктом 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 5 данного Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 указанного Закона).

Таким образом, квартира, принадлежащая физическому лицу на праве собственности, признается объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц на основании п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1.

В случае если квартира приобретена за счет средств банковского кредита, а исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено ипотекой, предметом которой она является, право собственности физического лица (залогодателя) на такое имущество обременено правами банка (залогодержателя) и ограничивается правами владения и пользования. Такой вывод следует их норм п. 1 ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Учитывая, что право собственности на предмет ипотеки к залогодержателю не переходит, физическое лицо (залогодатель) признается плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении квартиры, на которую установлена ипотека, с момента государственной регистрации договора об ипотеке.

Налог на имущество физических лиц исчисляется налоговым органом исходя из данных об инвентаризационной стоимости квартиры по состоянию на 1 января соответствующего года и налоговой ставке, установленной п. 1 ст. 3 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (п. п. 1 и 2 ст. 5 данного Закона).

Е. Н.Коломина

Консалтинговая группа "ИнтерСофт"

19.02.2008